المساهمات العقارية.. الوقت المناسب للحكومة وصندوقي التقاعد والتأمينات للشراء
على الرغم من أن المساهمات العقارية التي تجاوز عمرها أكثر من 80 عاماً، المصدر الأول في ضخ السيولة النقدية للعقاريين لتطوير الأراضي البيضاء أو حتى لتشييد المساكن، إلا أن التجاوزات التي من قبل أصحاب تلك المساهمات التي طالت كثيراً من المساهمات دفعت الجهات الرسمية إلى إيقافها، ومن ثم تشريع صناديق الأستثمار العقاري تحت أشراف هيئة سوق المال.
ومنذ أن تم إيقاف تلك المساهمات (قبل 5 سنوات)، لا يزال كثير منها متعثراً بسبب عدم اهتمام أصحابها، أو تعطل بسبب جهات حكومية..
ما يجري حالياً من أطروحات رسمية أو تنضريه.. لا أرى أنها ذات جدوى، ذلك أن لكل مساهمة متعثرة مشكلة تختلف تماماً عن غيرها، وبالتالي تحتاج إلى حل مختلف، لا أن تكون لجنة واحدة لحل جميع المساهمات!! ورغم ذلك لا أرى في الأفق حلاً جذرياً – رغم أنني أتمنى أن لا أكون مصيباً في ذلك – ولكن ما الحل؟
بالتأكيد أنه لا يمكن أن تحل جميع المساهمات، لأن بعضاً من أصحابها اختفى، أو خرج، أو حتى هرب، ومنهم من عادت أرض المساهمة إلى صاحبها لعدم وفائها بالسداد وتبخرت آمال المساهمين وقبلها أموالهم.
تحدثت سابقاً عن حل يفيد أطراف عدة، دون أن يكون خسارة على أي من تلك الأطراف، ويمكن أن تحل نسبة كبيرة من المساهمات المتعثرة، ومن ذلك أن تشتري الحكومة أراضي تلك المساهمات لصالح الإسكان الشعبي، الذي أعلن عنه ولم ير النور بسبب ارتفاع أسعار الأراضي، وهذا الطرح قد يكون الأنسب حالياً بسبب اعتدال أسعار تلك الأراضي التي يجب أن تقييم بأسعار السوق الحالي حتى لا يخسر المساهمون أيضا.
ولاشك أن فترة الركود النسبي وتوقف أرتفاع الأسعار يعززان من أهمية هذا المقترح، كما أن المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية، والمؤسسة العامة للتقاعد، أمام وجبة.
ويشير خبراء إلى أن حركة الاستثمار العقاري تتوجه نحو شراء المساهمات العقارية المتعثرة أو المتوقفة، التي باتت فرصة استثمارية جيدة للمستثمرين الجدد، خاصة من الشركات الجديدة المحلية والإقليمية أو حتى من الجهات الحكومية المستثمرة التي تنوي العمل في السوق العقاري في البلاد.
وشهدت المساهمات العقارية تطوراً في مراحل مختلفة في البلاد إلى أن حولت إلى هيئة سوق المال التي وضعت نظاما ماليا دقيقا في عملية جمع الأموال تحت رقابة صارمة من خلال صندوق استثماري يكون تحت إشراف الهيئة، الأمر الذي اعتبره الكثيرين تعقيداً لإجراءات المساهمات التي كانت تتسم بالسهولة في جمع الأموال، مما أدى إلى عزوف الكثير من العقاريين للسعي للحصول على رخصة ممارسة للصناديق العقارية، في ظل وجود مساهمات مغلقة كما كانت في السابق تتم عن طريق عدد من العقاريين لجمع أموال في ما بينهم لشراء ارض أو بناء مشروع عقاري في البلاد.
وكان مجلس الوزراء وافق في جلسته المنعقدة في 12 مايو 2008 بعد الاطلاع على توصية اللجنة الدائمة للمجلس الاقتصادي الأعلى على تعديل البند السابع من قرار مجلس الوزراء رقم (220 ) وتاريخ 22 / 8 / 1426ه لينص بعد التعديل على تشكيل لجنة برئاسة معالي وزير التجارة والصناعة وعضوية ممثلين ( بدرجة وكيل وزارة ) من وزارات الشؤون البلدية والقروية والداخلية والعدل والمالية وأمين عام الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين وأمين عام الهيئة السعودية للمهندسين لتمارس عدداً من المهام من بينها: النظر في جميع المساهمات العقارية القائمة (المرخص لها وغير المرخص) وقت صدور قرار مجلس الوزراء رقم (220) وتاريخ 22/8/1426ه.
وكان مجلس الوزراء وافق قبل أسابيع على 11 آلية عمل للجنة المساهمات العقارية يأمل المجلس أن تحل جميع مشاكل المساهمات العقارية وبالتالي حفظ حقوق المساهمين، وإعادتها إليهم بالطرق النظامية. وتتضمن الإجراءات التي ستعمل عليها اللجنة وتضمنت ألآتي:
- استدعاء ومساءلة أصحاب المساهمات والمكاتب المحاسبية المشرفة على سير المساهمات العقارية لمعرفة وضع المساهمة.
- إذا لم يتجاوب صاحب المساهمة العقارية مع اللجنة خلال 30 يوما، يخاطب معالي رئيس اللجنة صاحب السمو الملكي وزير الداخلية لإدراج صاحب المساهمة على قائمة الممنوعين (منع من السفر) وقائمة المطلوبين (إيقاف خدمات)، فان لم يتجاوب بعد مضي شهرين، يخاطب صاحب السمو وزير الداخلية لإدراجه على (قائمة القبض) وإحضاره لدى اللجنة وفقا للإجراءات المتبعة.
- الكتابة إلى الجهة المختصة بالتهميش على سجل صكوك المساهمات العقارية، التي يتطلب التهميش عليها بإيقاف التصرف فيها، على أن يتضمن الطلب نوع المخالفة والمستند النظامي له، ولا يرفع الإيقاف إلا بخطاب من معالي رئيس اللجنة.
- للجنة- إذا رأت أن الحاجة تستدعي إيقاع الحجز التحفظي على أموال صاحب المساهمة الثابتة والمنقولة – أن تطلب من الجهة المختصة نظاما الحجز على الأموال الثابتة، وحسابات صاحب المساهمة بما فيها الأوراق المالية، والمحافظ الاستثمارية، والأموال التي نقلت من حساباته إلى حسابات أخرى حتى يتم البت في موضوع المساهمة.
- تتخذ اللجنة جميع الإجراءات النظامية التي تسهم في حفظ حقوق المساهمين، وإعادة هذه الحقوق بأنسب الطرق النظامية، سواء بالبيع المباشر للمساهمة بحسب قيمتها الحالية أو بإقامة المزاد العلني، أو انتظار اعتماد مخطط المساهمة، أو الاستمرار في القيام بأعمال التطوير بحسب حالة كل مساهمة، وفقا لما تراه اللجنة محققا لمصلحة المساهمين، وإذا قررت اللجنة البيع تحال أوراق المعاملة كاملة إلى المحكمة المختصة، لإنهاء إجراءات البيع، على أن يكون لها صفة الاستعجال.
- إحالة كل من ثبت للجنة انه متحايل أو مسيء لاستخدام أموال المساهمة إلى المحكمة المختصة، وفق المدعي العام لمجازاته والمطالبة بإرجاع حقوق المساهمين.
- للجنة أن تطلع على أصل أي معاملة مرفوعة لدى المحاكم في شأن المساهمات العقارية من المساهمين، او نحوهم، وفقا للإجراءات المنصوص عليها في المادة(11/4) من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات الشرعية.
- تحديد أتعاب ومصاريف من تستعين به اللجنة سواء من المكاتب المحاسبية، أو القانونية أو الهندسية، بحيث لا تتجاوز 5% من إجمالي حصيلة البيع.
- على كل مكتب محاسبي، أو قانوني، أو هندسي؛ تسند إليه قضية أي مساهمة أن يقدم إلى اللجنة تقريرا مبدئيا عن المساهمة، يتضمن مركزها المالي، وعدد المساهمين، وإجمالي رأس مال المساهمة ومدى إمكان التصفية الفورية للمساهمة، على أن يتضمن التقرير مرئيات المكتب حيال المساهمة.
- يتم الإعلان عن رغبة اللجنة بإسناد تصفية أي من المساهمات العقارية لمكاتب محاسبية، وقانونية وهندسية معتمدة.
- يصدر وزير التجارة والصناعة قرارا بالإجراءات التنفيذية لعمل هذه اللجنة، ومن ذلك :تحديد كيفية عقد اجتماعات اللجنة، وإعداد محاضر لكل اجتماع، وتشكيل لجنة تنفيذية أو أكثر، وتحديد مهماتها، ورفع تقارير عن سير عملها إلى معالي رئيس اللجنة، إضافة إلى تشكيل أمانة عامة وتحديد اجتماعاتها ومهماتها.
ويشكل العام الحالي جبهة تحدٍّ أمام القطاع العقاري في السعودية، وذلك لتجاوز آثار الأزمة المالية الاقتصادية، حيث يسعى القطاع إلى تعزيز دوره في الاقتصاد الوطني، من خلال تنمية المشروعات العقارية، في ظل ضخ الحكومة استثمارات في القطاع من خلال تنفيذ مشروعاتها المختلفة.
وقد تشكل معضلة التمويل أهم التحديات أمام العقاريين في السعودية، وذلك بعد تأثر قوالب التمويل العقاري في العالم، خاصة في ظل الأضرار التي أصابت الجهات التمويلية العالمية، مما قد يدفع العقاريين إلى إعادة إحياء المساهمات العقارية التقليدية من جديد، لتشكل قوى مساندة لتطوير المشروعات في البلاد.
ويشير عقاريون إلى الحاجة الملحّة لوجود صيغ ومنتجات تمويلية تساعد على مواكبة التنمية الاقتصادية في البلاد، بما يعود على المستفيد النهائي كمستهلك أو مستثمر أو شركة مطورة، مما يساعد على إعادة إحياء المساهمات العقارية بشكل يتناسب مع متطلبات المرحلة المقبلة.
وأكد العقاريون أن المساهمات العقارية السابقة ساعدت على تطوير العديد من المشروعات الإنشائية والعقارية خلال الفترة الماضية، قبل إيقافها من قبل المسؤولين بسبب دخلاء من القائمين على المساهمات من غير العقاريين، الذين عملوا على تشويه الصورة الحضارية للمساهمات العقارية.
ووفقاً إحصاءات غير رسمية فان حجم المساهمات العقارية وصل إلى 40 مليار ريال نتجت عن اختلاف المساهمين مع القائمين، أو هروب أصحاب المساهمات العقارية، أو ممارسة الشركات القائمة على المساهمات العقارية لمخالفات صريحة لنظام مؤسسة النقد العربي السعودية، كالاستعانة ببنوك خارجية لجمع أموال المساهمين.
