10 % من المساهمات العقارية متعثرة.. وإعادتها بضوابط تنوع الأوعية الاستثمارية
قدر عقاريون ومختصون نسبة المساهمات العقارية المتعثرة بنحو 10 في المائة، فيما حققت البقية أرباحاً ساهمت في تحسين الملاءة المالية للمواطنين المستثمرين في تلك المساهمات.
وطالب بعضهم وبشدّة بعودة المساهمات العقارية بعد تلافي المشكلات السابقة في ظل ضعف الصناديق العقارية، فيما دعا آخرون هيئة سوق المال إلى إعادة النظر في أنظمة صناديق الاستثمار العقاري وتسهيل إجراءات طرحها ما يسهم في دعم السوق العقارية وتأدية ذات الدور الذي كانت تؤديه المساهمات العقارية إذا كانت هي البديل المقترح. كما أوضحوا أن السبب في تعثر المساهمات العقارية يعود بشكل رئيسي إلى افتقاد السوق العقارية لجهة أو هيئة منظمة لعمل القطاع العقاري.
وفي ذات الشأن رحب عقاريون ومختصون بقرار مجلس الوزراء الأسبوع الماضي بخصوص آلية عمل لجنة المساهمات العقارية ووصفوا دور هذه اللجنة بالمهم والفعال والذي يهدف إلى تشخيص الأزمة وتوضيح أسباب تعثر تلك المساهمات ثم تصفيتها وإرجاع الأموال إلى المتضررين .
واعتبروا أهم التحديات التي تواجهها اللجنة تلك العقارات (المساهمات) التي تلقى ممانعة من بعض الجهات وإيقافها بسبب قرارات إدارية . ورأى العقاريون في هذا القرار رافداً قوياً لتحقيق ما دعت إليه بنود الاستراتيجية الوطنية الشاملة للإسكان.
في البداية يصف الخبير العقاري إبراهيم بن سعيدان المساهمات العقارية بأنها مشوهة وافتقدت جماليتها ببعض الدخلاء عليها، ويرى أن هذا القرار جاء في وقته المناسب بعد مرئيات أبدتها عدة لجان من ضمنها لجنة قام بتشكيلها الأمير سلمان بن عبدالعزيز أمير منطقة الرياض تضم عدة جهات من بينها الغرفة التجارية والإمارة والشرطة والمباحث وبعض الدوائر الأخرى.
وأضاف ابن سعيدان: بصفتي ممثل الغرفة التجارية الصناعية في تلك اللجنة اصطدمنا بعدم حضور الطرف المعني بالأمر وهو صاحب المساهمة بينما هذا القرار أعطى اللجنة المشكلة حديثاً السلطة لاستدعاء وبحث أسباب توقف تلك المساهمات العقارية لكن السؤال الأهم بعد هذا كله ماذا ستفعل اللجنة إذا اكتشفت أن صاحب المساهمة غير متلاعب وأن توقف المشروع لأسباب برزت لنا سابقاً كمشكلة الصك مثلاً وعدم اعتماد المخطط أو أن بعض الأراضي خارج النطاق العمراني وبعضها داخل البحر مما قد يدفع مثلاً بمعارضة شديدة من هيئة حماية الحياة الفطرية تمنع بموجبه قيام مثل تلك المخططات داخل البحر، وكل هذه الإشكاليات لا يمكن التغلب عليها إلا بوجود آلية تستطيع اللجنة من خلالها حل المشكلات.
وبين بن سعيدان أن مشكلة وقف المساهمات أضرت بالمواطن والمجتمع فتوجه الناس إلى الأسهم كوعاء استثماري وحيد، ما دفع بالفقاعة التي شاهدناها في سوق الأسهم ويرى أن فوائد المساهمات العقارية أكثر من مشكلاتها بينما ينطبق العكس على أسواق الأسهم خاصة بعدما اقترحت اللجنة المشكلة بأن يملك صاحب المساهمة ما نسبته 20 في المائة من حجم المساهمة، وهذا يؤدي إلى أنه لن يستطيع إقامة مساهمة إلا من يملك ملاءة مالية عالية. كما أن المالك سيحرص بشكل كبير على تحقيق المزيد من الأرباح له وللمستثمرين كما سيحرص على تطوير الأراضي بطريقة احترافية وبيعها بسعر يعود بالنفع على المساهمين.
ويعتبر الصناديق العقارية المقترحة من هيئة سوق المال ذات شروط صعبة ومعقدة ولم تحظ بقبول كبير لدى المستثمرين كالمساهمات العقارية ما عدا صندوق كسب وصندوق سامبا. وقال: نظام الصناديق العقارية انطلق منذ ثلاثة أعوام ولم تقدم صناديق جديدة ومتنوعة لتكون عوضاً عن المساهمات العقارية والتي تمنى أن تعود إلى سابق عهدها بشروط منظمة، لتستوعب استثمارات المواطنين وتساهم في تنوعها بدلاً من اتجاههم إلى وعاء استثماري وحيد وهو سوق الأسهم .
من جهته يعتبر الدكتور عبد الله الفايز مستشار تخطيط عمراني موضوع تعثر المساهمات العقارية من أكثر المواضيع تعقيداَ لاختلاف أبعاد ومسببات تعثر كل مساهمة.
وقال الفايز يعود السبب الرئيسي إلى وجود بعض الفوضى في السوق العقارية نتيجة افتقاره إلى جهة أو هيئة منظمة له تضع ضوابط وأنظمة وقوانين تحكمه وتحاول التنبؤ بالمشكلات المستقبلية لهذا القطاع ومحاولة توجيهه لتلبية الاحتياجات والعرض والطلب الحالي والمستقبل.
وقال الفايز إن الفائدة من المساهمات العقارية ليست محصورة على العقاريين فحسب فهي بالإضافة إلى كونها مربحة لبعض المواطنين إلا أنها نوع من تدوير الأموال لتتوزع على جميع القطاعات الاقتصادية لتطول الجميع مثل المكاتب الهندسية والمقاولين وتجار مواد البناء ودور النشر والصحف ومكاتب الإعلانات والتسويق وشركات الحاسوب والإنترنت وغيرها.. كما أن المواطن سيدور هذه الأرباح لشراء متطلبات أخرى له ولأفراد عائلته سواء من الكماليات كسيارات وساعات وأدوات تجميل والعلاج في المستشفيات والمستوصفات أو الأغذية وغيرها من التدوير للقطاعات الاقتصادية الأخرى وبذلك تحرك الاقتصاد الوطني، كما أنها ساعدت على امتصاص جزء كبير من السعودة.
ورأى الفايز في المساهمات المتعثرة ترسيخا لصورة سلبية عن المساهمات العقارية عموما، نظرا للخسائر الاقتصادية الكبيرة التي لحقت بالمساهمين وتقاعس الجهات المعنية عن حمايتهم من جشع واحتيال أصحاب تلك المساهمات، وهي نابعة من الضوابط السابقة التي أتى بها قرار مجلس الوزراء رقم (220) وتاريخ 22/8/1426هـ، حيث احتوى القرار على إيجاد حل للمساهمات العقارية المتعثرة، وتنص الفقرة السابعة منه على: "تقوم وزارة التجارة والصناعة بمراقبة المساهمات العقارية القائمة حاليا ومتابعتها حتى تتم تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين، وذلك بالتعاون مع الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين لاختيار مراجعي حسابات لتدقيق كل مساهمة".
وتوقع الفايز أن يكون للتعديل والقرار الأخير من مجلس الوزراء أكبر الأثر في حل مشكلات المساهمات المتعثرة بسبب التلاعب بينما المساهمات المتعثرة لأسباب قانونية أو فنية فمن الصعب حلها إلا بتحمل المساهمين جزءاً من الخسارة خاصة أن آثار الأزمة الاقتصادية الحالية قد أخذ نصيبه منها.
وأضاف: سيكون لهذا القرار أثره في ردع أي متلاعب جديد ، وسيحد من استفحال هذه الظاهرة وسقوط الكثير من الضحايا في فخها، وهي ضوابط تستحق الإشادة بما تضمنته من شروط وإجراءات تلافت الأخطاء وأطّرت تنظيمها بشكل يضمن حفظ حقوق المساهمين. وهي امتداد للقرارات التي سبق أن صدرت لتنظيم المساهمات العقارية وفق صناديق استثمار عقاري. حيث تنص على أنه لا يجوز طرح أي مساهمة عقارية من أي نوع أو جمع أموال لها أو الإعلان عنها أو الموافقة عليها إلا بعد استيفاء عدد من الشروط والإجراءات من أهمها أن تكون أرض المساهمة مملوكة بصك شرعي ساري المفعول وسلامته ثابتة، وأن يتقدم صاحب المساهمة إلى هيئة السوق المالية بطلب فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقاً لنظام الهيئة ولوائحها بتاريخ 19/6/1427هـ.
ويعدد الفايز مجموعة من الأسباب أدت إلى تعثر المساهمات العقارية تختلف من مساهمة إلى أخرى ومن تلك الأسباب: وجود أكثر من صك واحد على الأرض مما يعني ازدواج ملكيتها أو تداخل الصكوك والمخططات ومن هنا تبدأ معاناة صاحب المساهمة والمساهمين نتيجة عدم دقة الأمانات وكتابة العدل أو غيرها من الجهات التي كان من الأولى عليها أن تتحرى وتتحقق من صحة الصكوك والفسوحات والتراخيص، وفي الغالب فإن المساهمات المتعثرة تتمركز حول مساهمات في مناطق خارج النطاق العمراني مما أدى إلى عدم تمكنهم من الحصول على اعتماد لمخططاتهم، كما أن بعضها متعثر بسبب المضاربات وشراء الأرض بسعر أعلى من قيمته السوقية وبالتالي عدم مقدرتهم البيع لتغطية مصاريف التطوير والتسويق.
من جهته لا يعتقد المهندس محمد الخليل نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية في هذه اللجنة بصيص أمل لعودة المساهمات العقارية من جديد وقال : علينا أن ندفع بالبديل إلى الأمام فصناديق الاستثمار العقاري حين يتم تطويرها بشكل أفضل وتطرح بطريقة قابلة للتداول سيتضاعف الإقبال عليها ،كما طالب هيئة سوق المال بتوضيح آلية تداول تلك الصناديق بأسرع وقتٍ ممكن. وقال: تمارس لجنة المساهمات العقارية المتعثرة آلية مناسبة جداً مدعومة بصلاحيات أوسع فقيام هذه اللجنة بتصنيف سبب التعثر هل هو من جانب تنظيمي أو إداري أو تلاعب من قبل أصحاب المساهمات العقارية يجعل آلية التنفيذ أسهل، مشيرا إلى أن 80 في المائة من أسباب تعليق المساهمات العقارية إدارية.
ويعتقد الدكتور علي حبيب بوخمسين مدير عام مركز التنمية والتطوير للاستشارات الاقتصادية: أن هذا القرار جاء ضمن سلسلة قرارات سابقة تدور في فلكٍ واحد وتهدف إلى تنظيم السوق العقارية والارتقاء بها مثل منظومة قرارات التمويل العقارية وقرار إنشاء الهيئة العامة للإسكان ثم هذا القرار.
وأضاف: يدل هذا القرار بشكل مباشر على مدى الاهتمام الكبير الذي يوليه مجلس الوزراء إلى كل ما فيه مصلحة عامة, ويأتي هذا القرار منسجماً مع التوجهات العامة للدولة بالنهوض بالسوق العقارية وتنظيمها وحل كافة المشاكل العالقة, وتأتي مشكلة المساهمات العقارية المتعثرة على رأس هذه المشاكل لما تمثله من أهمية كبرى تمس قطاعا كبيرا من المواطنين المالكين لهذه المساهمات حيث تصل استثماراتهم فيها على أكثر من خمسة مليارات ريال سعودي "وهي تمثل فقط المساهمات المنظورة لدى الجهات الحكومية وهناك أخرى لم تصل إلى هذا الحد" وهو رقم كبير ولاسيما لصغار المستثمرين الذين يشكلون الكم الأكبر من المساهمين المالكين لهذه المساهمات, ومن هنا نتلمس أهمية هذا القرار بالنسبة لهم هذا من ناحية ومن ناحية أخرى فإن حل هذه المشكلة سيحسن من ثقة المستثمرين بالسوق العقارية مما ينعكس إيجاباً على أداء هذه السوق من حيث الإقبال عليها باعتبارها الوعاء الاستثماري الأكثر أماناً مقارنة بقنوات الاستثمار الأخرى المتاحة وهذا بدوره سيساهم بدفع مسيرة الاقتصاد الوطني وترسيخ مكانة قطاع الاستثمار العقاري كأحد أهم مكونات الاقتصاد الوطني.
وأوضح الباحث الأكاديمي في القطاع العقاري: هذا القرار من حيث المبدأ قرار إيجابي وجيد ومطلوب، ولا شك أن كثيرا من المواطنين يحسون بالامتنان لصدور هذا القرار وينتظرونه على أحر من الجمر باعتباره سيسهم في رد أموالهم المجمدة في هذه المساهمات العقارية المتعثرة وهنا يجب التأكيد على أهمية تطبيق هذا القرار بشكل سريع والتشديد على متابعة تنفيذ قرارات هذه اللجان المشكلة لحل هذه المساهمات العقارية المتعثرة.
وبحسب بوخمسين فإن القرار لم يتطرق إلى بعض الجوانب المهمة منها :
- عدم وضع مدى زمني لحل هذه المساهمات المتعثرة حيث نخشى على القرار من البيروقراطية الحكومية وأن تطول الإجراءات أكثر من اللازم مما سيسبب ضررا مباشرا للمساهمين في هذه المساهمات.
- أن هذا القرار يأتي لتفعيل لجان حل المساهمات العقارية ووضع آليات لأداء هذه اللجان كما يجب ألا ننسى أن هذه اللجان موجودة منذ فترة وكان أداؤها ضعيفاً لذلك كان يجب تحليل الأخطاء التي وقعت سابقاً ووضع حلول عملية لهذه المعوقات.
- يجب أن يتضمن قرار تشكيل اللجان أعضاء أو جهات ما خارج الجهات الحكومية بصفة مستشارين اقتصاديين في القطاع العقاري ليقوموا بدراسة حالة كل مساهمة عقارية متعثرة وتقديم دراسة استشارية واقعية توضح آلية الحل المقترح والجوانب المالية لهذه الحلول عبر خطة عملية متكاملة بجداول زمنية للتدفقات النقدية المرتقبة ومن ثم الإشراف على تطبيق هذه الحلول مع أعضاء اللجنة التنفيذية من الأجهزة الحكومية المختلفة المشكلة منها اللجنة وهذا هو ما يهم المساهمين وهو متى سيستردون أموالهم وبأفضل وضع ممكن.
وبين بو خمسين هذا القرار يشكّل رافدا قويا لتحقيق ما دعت إليه بنود الاستراتيجية الوطنية الشاملة للإسكان التي أصدرها مجلس الشورى الكريم بعد دراسة متأنية ومستفيضة للتعاطي مع أزمة الإسكان حيث يشكل عدد المواطنين الذين لا يمتلكون منازل ما بين 50 و 60 في المائة، وذلك لعدة أسباب - كما أوضحها المجلس- من بينها ارتفاع أسعار الأراضي السكنية بسبب شح المعروض من هذه الأراضي مقابل ارتفاع الطلب في السوق العقارية كما أن حل مشكلة المساهمات العقارية المتعثرة سيسهم في رفع كمية العرض القائم من الأراضي السكنية في السوق العقارية مما يعني إتاحة الفرصة للكثير من المواطنين لتملك هذه الأراضي والاستفادة منها، ومن جانب آخر فإن زيادة العرض سيحقق توازنا سعريا أي أنه في النهاية فإن طرح هذه الأراضي السكنية (المساهمات العقارية) في السوق وفي مختلف مناطق المملكة سيؤدي إلى إمكانية شراء هذه الأراضي بأسعار معقولة وهذا يأتي كمكسب إضافي لهذا القرار الذي سيخدم المواطنين الملاك لهذه المساهمات بحصولهم على أموالهم بجانب حل مشكلة مواطنين آخرين يرغبون في شراء أراض سكنية بأسعار مقبولة وسيسهم في تنشيط السوق العقارية السعودية ما يصب في النهاية في مصلحة الاقتصاد الوطني عموماً، ومن هنا نستطيع تلمس محورية دور هذا القرار وهذا ما دعا مجلس الوزراء لإصداره في هذا الوقت الحساس بالذات.
من جهته قال الدكتور عبد الوهاب بن سعيد أبوداهش نائب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض: يأتي قرار مجلس الوزراء - بوضع آلية عمل لجنة المساهمات العقارية تخول لجنة المساهمات العقارية صلاحية استدعاء ومساءلة أصحاب المساهمات العقارية والمكاتب المحاسبية المشرفة على سير المساهمات العقارية لمعرفة وضع المساهمة، والتجاوب معها خلال 30 يوماً ومن ثم اتخاذ ما تراه مناسباً - مستنداً تنفيذياً قوياً للجنة. مما يجعلها تمارس سلطاتها بقوة وبعيداً عن روتين اللجان المتعارف عليه.
ويتوقع أبو داهش أن يساعد هذا القرار اللجنة في فرض سلطتها وتطبيق أنظمتها على كل المساهمات العقارية بشكل فعال للغاية. مما يشكل حماية كبيرة للمساهمين، ويضيف ثقة ومصداقية أكبر إلى المساهمات العقارية.
ويوضح نائب رئيس اللجنة العقارية: من المهم أن تمارس اللجنة صلاحياتها بقوة ودون مجاملة أو تقاعس حتى يكون لقرار مجلس الوزراء التأثير الذي يقصده. فهذا القرار سيكون أكثر قوة وفاعلية إذا قامت اللجنة بتطبيق أنظمة وضوابط طرح المساهمات العقارية التي أقرها مجلس الوزراء في شهر أيار (مايو) 2008 بحذافيرها، لأن ذلك سيمكنها من تطبيق آلية عملها بسهولة ودون طعن في الإخلال (إن وجد إخلال) بتنفيذ تلك الضوابط من البداية.
ويصف إبراهيم الشتوي: عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض الأمر السامي المتمثل بتطوير اللجان العقارية بالمفيد الذي سيحصر الأزمة ليقضي عليها، بينما يعتبر أن هناك ثلاثة أسباب أدت إلى إيقاف المساهمات العقارية: الأول :من صاحب المساهمة العقارية فقد يكون متلاعبا وسرق أموال الناس بالباطل والسبب الثاني: يعود إلى الجهات الرسمية أي أن يشتري المالك الأرض ثم يواجه مشكلة من بعض الجهات الحكومية، والسبب الثالث: بالصك أو أن يظهر طرف آخر ويدعي ملكيته للأرض.
وأردف: يعد قرار مجلس الوزراء خطوة رائعة لكشف ملابسات القضية ، ولعمل جزاءات رادعة ، وتوقع أن تخرج هذه اللجنة بنتائج إيجابية تخدم السوق العقارية ككل ، لأنها لجنة عليا مشكلة من جهات متعددة تملك السلطة والقرار لحل جميع المعضلات وعودة الأموال إلى أصحابها .
ويرى أن إيجابيات المساهمات العقارية أكثر من سلبياتها فالمساهمات العقارية المتعثرة لا تتجاوز 10 في المائة من مجموع المساهمات، مضيفا "بسبب بعض الأشخاص الذين سرقوا أموال الناس بالباطل عبر المساهمات العقارية، قلة ثقة الناس بالعقاريين". لكنه عاد قائلاً : قد يكون بعضهم مظلوما ففي المنطقة الشرقية مثلاً أوقفت مجموعة من المساهمات العقارية بسبب شركة أرامكو، ومثل هذه المشكلات والتي لم تجد لها حلاً طيلة السنوات الماضية سترى النور في القريب العاجل عبر هذه اللجنة التي ستضع النقاط على الحروف أمام الرأي العام وسيظهر من كان يمارس التلاعب مع الناس ومن هو عكس ذلك.
كما طالب الشتوي بإعادة المساهمات العقارية بصورة منظمة بعد علاج المشكلات التي خلفتها أزمة المساهمات المتعثرة، وقال: المساهمات العقارية ستكون رافداً مهماً للسوق العقارية بجانب الصناديق الاستثمارية والتي تشرف عليها هيئة سوق المال تحت نظر البنوك و شركات الوساطة.
لكنه يعتبر ضعف تأثير الصناديق الاستثمارية في القطاع العقاري يعود بالدرجة الأولى إلى العقاريين الذين لم يستوعبوا نظام الصناديق الاستثمارية حتى الآن.