جريدة القبس :: عقارات :: عبدالكريم بن ابراهيم الصعب: قانون الرهن العقاري في المملكة سيكون له ضحايا في بداية تطبيقه :

جريدة القبس :: عقارات :: الصعب: قانون الرهن العقاري في المملكة سيكون له ضحايا في بداية تطبيقه :: 19/10/2009:

«القبس» تحاور العقاري السعودي البارز

الصعب: قانون الرهن العقاري في المملكة سيكون له ضحايا في بداية تطبيقه

عبدالكريم الصعب

الرياض ــ عبد الحي يوسف:
قال العقاري السعودي البارز عبدالكريم الصعب ان قطاع العقارات والإسكان في المملكة لم يتأثر بالأزمة المالية العالمية بقدر تأثره بانتكاسة سوق الاسهم المحلية، التي أكد أنها ساهمت في اختفاء شريحة متوسطي الدخل السابقين الذين كان يعتمد عليهم السوق العقاري بنسبة كبيرة لملاءتهم، لكنه توقع أن يحدث انتعاش في السوق بتأثير المشروعات الكبيرة التي يعلن عنها باستمرار في السنوات الأخيرة.
واعتبر الصعب في حوار خاص مع «القبس» أن حركة تحديث الأنظمة والتشريعات العقارية لا تسير بالشكل المطلوب، وان هناك تأجيلا مستمرا للأنظمة المهمة التي ينتظرها الناشطون في السوق.
وحول أسباب عدم تراجع مستويات أسعار العقارات برغم انخفاض الأسعار في مواد البناء، قال الصعب ان السبب يرجع إلى قلة المعروض من العقارات والشقق السكنية نظرا لتوقف المطورين العقاريين عن تنفيذ المشروعات لتضاؤل هامش الربح من العمل في قطاع التطوير. وفيما يلي تفاصيل الحوار كاملة:

كيف كان تأثر العقار السعودي بالازمة؟
ــ السوق العقاري السعودي في الواقع تأثر بأزمة انهيار سوق الأسهم المحلية وليس الأزمة المالية، وما سببه ذلك الانهيار من اختفاء شريحة متوسطي الدخل السابقين الذين كان يعتمد عليهم السوق العقاري بنسبة كبيرة، وكانوا يمثلون فئة مستهدفة من قبل المطورين العقاريين لملاءتهم المالية، ولكن بعد الانهيار الأخير لسوق المال السعودي فإن هذه الفئة المستهدفة اختفت لأنها ترزح تحت ضغوط البنوك السعودية لتقسيط قيمة أسهمهم التي اقترضوها من تلك البنوك ابان توهج السوق المالي.
أما فيما يتعلق بالأزمة المالية العالمية فالتأثير كما تقول الدراسات لم يكن كبيرا بالشكل الذي تسوق له بعض أجهزة الإعلام، والتي لا تستند إلى تقارير علمية معينة.
> هل تتوقع أن تطرح مشاريع كبيرة في الشهور المقبلة يكون من شأنها إعادة الزخم إلى قطاع العقار مرة أخرى؟
ـــ الدولة الآن وفي عهد الملك عبدالله عبارة عن «ورشة عمل»، لأن الملك لديه توجه بانعاش قطاع الدولة، وفي خطة خمسية قصيرة، لذلك نشاهد المشاريع الحكومية الجبارة في كل أنحاء البلاد.
اما بالنسبة لنا فنحن لدينا مشاريع قائمة حالية ومشاريع مستقبلية، ولكن حجمها ليس بالحجم المؤثر على اقتصاد البلد.
هل ترجح أن يحدث قانون الرهن العقاري (المنتظر) تغييرا كبيرا في خارطة العقار في السعودية؟ وما هي أوجه هذه التغييرات المرتقبة؟
ــــ الرهن العقاري كان موجودا في السعودية منذ السبعينات، لكنه بالتأكيد ليس بالصورة المنظمة التي سيكون عليها وفقا للقانون الجديد، واتذكر أن الناس كانوا يستغلونه بالاقتراض للبدء بتجارة ومن ثم تسديد القرض وفك الرهن، ومما أوجد تجاوزات من الراهنين حتى توقفوا عن السداد ومن ثم تم الحجز على بيوتهم.
وتوقعي أنه بالنسبة للمطورين العقاريين فإن قوانين الرهن العقارية سوف تكون ايجابية بالنسبة اليهم لأنهم لن يكونوا بحاجة الى مساهمين يتعهدون للبنك بتغطية أي قرض عقاري بضمان رهن العقار للبنك، ولكن بالنسبة للافراد فسوف يحصل منهم بعض التهور برهن عقاراتهم والدخول بها في مغامرات غير مدروسة يغلب عليها الطمع، وسوف تحل ببعضهم الكارثة وهي بيع عقارهم ومن ثم سيتعلم باقي الشعب منهم فبالتأكيد سيكون هناك ضحايا في البداية.
كيف هو استعداد المستثمرين العقاريين للاستفادة من الرهن العقاري حين بدء العمل به؟
ــــ لا يحتاج الموضوع الى جاهزية تذكر فالانشطة العقارية المختلفة موجودة وننتظر قانون الرهن، وقدرة البنوك على التمويل، ومن ثم سوف تجري العجلة تلقائيا مع حفظ حقوق المطورين والبنوك تحت رعاية الدولة.
يتردد ان واحدة من المشكلات التي يمكن ان تقابل الرهن العقاري هي افتقار السعودية الى الشركات الكبرى التي يمكن ان تنشط في اقراض المواطنين.. كيف ترى هذه المخاوف؟
ــــ اعتقد ان هذا التخوف مبالغ فيه لاني اعلم ان هناك شركات عالمية تريد الدخول الى السوق السعودي بنسب مرابحة قليلة جدا، وذلك لعلمها بمتانة الاقتصاد السعودي والسياسة المالية المتبعة ونحن من الدول القليلة التي تربط القرض بالراتب وتخصمه تلقائيا مما يحقق الامان الكامل للمقرض.
ثم ان الفترات المقبلة قد تشهد ظهور شركات عملاقة في هذا الجانب، فالنظام حينما يصدر ويبدأ العمل به سيبدأ الحماس يدب في نفوس المستثمرين، لذلك فالوقت مبكر للقول ان السعودية تفتقر الىالشركات الكبرى.
هل ترى ان حركة التشريعات العقارية في المملكة باتت افضل حالا في السنوات الاخيرة؟
ــــ لا، حتى الآن لم يظهر للعلن شيء كل الذي نسمعه هو اشاعات ودراسات واجتماعات، ولكن لا يزال الحال كما كان ونطمح الى أن تتغير للافضل.
برأيك ما اهم العوامل التي تتحكم في سوق العقارات في المملكة، هل هي التشريعات أم العرض والطلب أم ماذا؟
ــــ جميع هذه العوامل في بوتقة واحدة فالعرض والطلب ضروريان تحت مظلة التشريعات الحكومية.
يعتقد على نطاق واسع ان السوق العقارية السعودية لا تعتمد على المستثمرين الاجانب بخلاف بعض دول الخليج الاخرى هل ترى ان ذلك بسبب ارتفاع الطلب المحلي ام ماذا؟
ــــ لا، بل لان المستثمرين الاجانب لم يجدوا التشريعات الحكومية التي تكفل لهم حقوقهم لانهم يريدون ضمان استثماراتهم والوضع الآن لا يساعدهم على الدخول، ولكن مع النظام الجديد أتمنى رؤيتهم في القريب العاجل.

عدم تنفيذ مشروعات كبرى يسبب انخفاض هامش الربح رغم ارتفاع الأسعار

عن سر عدم تنفيذ مشروعات عقارية عملاقة في السعودية تعمل على تخفيض حدة حجم الطلب على الوحدات السكنية،وذلك على الرغم من وفرة عدد الشركات العقارية العاملة في المملكة يقول الصعب: عندما انهار السوق السعودي المالي عام 2006 توجه الكثير من المواطنين الذين لديهم وفرة مالية لشراء الاراضي حتى اصبح العرض المرغوب قليلا مما ادى الى ارتفاع اسعار الاراضي بنسب وصلت في بعض الاماكن حتى 100% واكثر، تبع ذلك ارتفاع مواد البناء بسبب ارتفاع سعر برميل النفط، فمثلا قبل عام 2006 كنا نبيع الفيللا الصغيرة من دورين بمبلغ 350 الف ريال، والشقة بمبلغ 250 الف ريال، اما الآن فنحن نبيع الفيللا بالحجم نفسه بمبلغ 750 الف ريال، والشقة دور واحد بمبلغ 450 الف ريال، مع العلم ان ربحنا في السابق كان افضل منه الآن، وهذا دليل على عدم تنفيذ مشروعات عملاقة.

المطورّون ضائعون

قال الصعب: نحن كمطورين عقاريين ضائعون ولا نجد جهة ترعانا، فهل نحن تابعون لوزارة التجارة؟ لا اعتقد، هل نحن تابعون لهيئة سوق المال؟ مستحيل، لتعارض العمل بيننا لا ندري فعلا من هو داعمنا أو نصيرنا، لذلك اتمنى وجود هيئة عقارية ترتبط مباشرة برئيس مجلس الوزراء وحينها سوف ترى الفرق.

نظام الرهن العقاري سيكون له أثر كبير في انتعاش قطاع التمويل

خبراء: لا يزال العقار الخيار الأول للمستثمرين في السعودية

عبد الهادي حبتور من جدة

قلل مستثمرون عقاريون وماليون من التحسن الملحوظ في أسواق الأسهم العالمية والمحلية وتأثير ذلك في قرارات المستثمرين للاستثمار في أسواق الأسهم عوضاً عن العقارات خلال الربعين المقبلين، مؤكدين أن القطاع العقاري في السعودية لا يزال الجاذب الأكبر لشريحة كبيرة من المستثمرين. وكانت تقارير اقتصادية قد أشارت إلى ميل المستثمرين للاستثمار في الأسهم المحلية بدلاً من العقارات في الربعين المقبلين بعد التحسن الذي طرأ على أسواق المال العالمية وانعكاس ذلك على الأسواق المحلية، وازدياد ثقة المستثمرين في سوق الأسهم السعودية. وأوضح لـ «الاقتصادية» عبد الله السبيعي الخبير العقاري وعضو مجلس إدارة غرفة جدة أن هناك شريحة من المستثمرين توجهت إلى أسواق الأسهم إلا أنها ليست كبيرة وغير مؤثرة، وأضاف «ربما مغريات سوق الأسهم وانخفاض قيمتها في الفترة الأخيرة، إلى جانب التوازن الذي حدث للأزمة الاقتصادية العالمية وبدء ظهور مؤشرات إيجابية في الأسواق العالمية دفع بالعديد من الناس للتوجه لأسواق المال مرة أخرى.»

ولفت السبيعي إلى أن العقارات لا تزال تمثل أهمية كبيرة للشريحة العظمى من المستثمرين، نظراً لما يمثله هذا القطاع في المملكة وما يمتلكه من فرص جاذبة ذات جدوى اقتصادية كبيرة. من جانبه، حذر الدكتور علي دقاق الخبير المالي من أن الطلوع الحالي في أسواق الأسهم غير مبني على حقائق سليمة وتدل قيمة التداولات الأخيرة على أن المستثمرين المطلعين على حقائق الأمور متحفظون نوعاً ما ويعلمون بأن ذلك لن يستمر طويلاً. إلى ذلك، أشار حمد الشويعر عضو اللجنة العقارية في غرفة الرياض إلى أن الاستثمار في أسواق الأسهم يعد إحدى القنوات الاستثمارية المتاحة أمام الجميع، إلا أنه أكد أن القطاع العقاري في السعودية لا يزال الخيار الأول للمستثمرين في الوقت الراهن، نافياً وجود أي انخفاض في التداولات العقارية. وتؤكد التقارير العالمية أن السوق السعودية العقارية من الأسواق الواعدة استثماريا، مرجعة الأمر إلى خمسة عوامل متمثلة في التزام الحكومة السعودية بزيادة الإنفاق على مشاريع البنية التحتية، حيث بلغت زيادة الإنفاق الحكومي مقارنة بعام 2008 ما نسبته 36 في المائة تقريبا على القطاعات غير النفطية، وإلى النظرة المستقبلية لقطاع الإسكان في المملكة، إذ من المتوقع أن يبلغ إجمالي الطلب على السكن ما يعادل مليون وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة. ومن العوامل أيضا قانون الرهن العقاري، وظهور نظام الرهن العقاري سيكون له أثر كبير في انتعاش قطاع التمويل والبناء والبيع العقاري. ويمثل أن معدل الإقراض لدى البنوك أقل من 1 في المائة من الدخل العام GDP خلال عام 2008، كما أن أسعار الوحدات في المتوسط العام في المملكة هي أقل بنسبة 58 في المائة من بقية الأسعار على مستوى الشرق الأوسط. والسوق السعودية من ناحية النمو في قطاع التجزئة تعد الأقل نموا بين دول الخليج، ويقابله أن المملكة تمثل 65 في المائة من إجمالي تعداد السكان في دول الخليج مما يهيئ المناخ الاستثماري للنمو في القطاع العقاري بشكل كبير.

تشكل الشقق 47.9 % من الإسكان في السعودية.. دراسة

التمويل الذاتي لبناء المساكن يقفز إلى النصف.. وتدني مساهمة القطاع الخاص

عبد العزيز العليوي من الرياض

حللت دراسة بحثية مصدر تمويل الوحدات السكنية في السعودية، حيث كشفت الدراسة أن ما يقرب من نصف الوحدات السكنية يمول ذاتياً من مدخرات الأسر، فيما أتى دعم صندوق التنمية العقارية في المرتبة الثانية بـ 37.7 في المائة، بينما كانت مساهمة القطاع الخاص في مجال التمويل متدنية حيث بلغت 13.5 في المائة، أما طرق التمويل الأخرى مثل مساعدة الأقارب وغيرها فقد ساهمت في بناء 2.5 في المائة من المساكن القائمة.

وأرجعت الدراسة التي قام بإعدادها فريق بحثي برئاسة الدكتور فهد الحريقي أستاذ العمارة والتخطيط في جامعة الملك فيصل ارتفاع أسعار الأراضي، بشكل عام، إلى زيادة الطلب وقلة العرض للأراضي المخدومة في المرافق العامة، مثل الماء، و الكهرباء، والصرف الصحي، والشوارع المرصوفة، فضلاً عن ذلك المضاربات العقارية وتحكم تجار العقار، إضافة إلى تباطؤ توزيع المنح الحكومية وتوفير المرافق العامة فيما بينها .

وكانت الدراسة قد كشفت أيضاً عن تفاوت مساحات المساكن بصورة واضحة حسب نوعها حيث بلغ متوسط مساحة الفيلا (متوسط إجمالي مساحة الأدوار) 821 مترا مربعا تقريباً فيما كان متوسط مساحة الدور المنفصل في فيلا 325 مترا مربعا تقريباً ومتوسط مساحة البيوت الشعبية 320 مترا مربعا تقريباً.

وبناء على ذلك تفاوت متوسط نصيب الفرد من مساحة السكن حسب نوع المساكن حيث بلغ متوسط نصيب الفرد من المساحة لسكان الفيلل 98 متر مربعا تقريباً، وانخفض إلى النصف تقريباً 50.7 مترا مربعا للذين يعيشون في أدوار منفصلة في فلل وإلى الثلث تقريباً 36.9 مترا مربعا للذين يعيشون في شقق، ووصل إلى ما يقارب الثلثين 62.2 متر مربعا للذين يعيشون في بيوت شعبية.

أما من ناحية عدد الغرف فبلغ متوسط عدد الغرف في الفيلا 12.3 غرفة تقريباً، وانخفض إلى الثلثين 8.1 غرفة في دور في فيلا، وإلى أقل من النصف خمس غرف في الشقق، وإلى 5.4 غرفة في البيوت الشعبية.

وأكدت الدراسة أن هناك مبالغة في جميع أنواع المساكن من حيث عدد الغرف الخاصة بالاستقبال وغرف طعام الضيوف من الرجال والنساء، فكان متوسط نسبة هذه الغرف لمجموع غرف المنزل ما يقارب 36 في المائة في الفلل، ووصلت هذه النسبة إلى 44 في المائة في دور في فيلا. بينما تدنى عدد الغرف الخاصة في المعيشة فانخفضت نسبتها إلى 14في المائة في البيوت الشعبية، وتدنت إلى 10 في المائة في الشقق.

وبالنسبة لمساحة الأراضي أفادت الدراسة أن هناك تفاوتا كبيرا بين الأراضي المقام عليها فلل وتلك المقام عليها بيوت شعبية. حيث بلغ متوسط مساحة الأراضي المقام عليها فلل 794مترا مربعا. أما متوسط مساحة الأرضي المقام عليها بيوت شعبية بلغت ربع مساحة أراضي الفيلل تقريباً. حيث كان متوسطها 216متر مربعا.

كما كشفت الدراسة عن أن ما يقرب 47.9 في المائة من المساكن في السعودية هي من الشقق، بينما تشكل الفلل 36.2 في المائة منها، و6.1 في المائة عبارة عن دور في فيلا، و9.8 في المائة بيوت شعبية وأرجعت ذلك إلى وجود ارتباط واضح بين حجم الأسرة ونوع المسكن فكلما كبر حجم الأسرة ازداد الإقبال على السكن في فيلا، حيث وجد أن 16.6في المائة فقط من الأسر التي تتكون من أقل من خمسة أشخاص تسكن في فلل. بينما بلغ 28.5 في المائة من الأسر التي تتكون من خمسة إلى سبعة أشخاص، و64.9 في المائة من الأسر التي تتكون من ثماني أشخاص أو أكثر تسكن في فلل. والعكس صحيح بالنسبة للسكن في شقق، فكلما صغر حجم الأسرة يزيد الإقبال على السكن في شقق. وأفادت البيانات أن 66.3 في المائة من الأسر التي يقل عدد أفرادها عن خمسة أشخاص تسكن الشقق، بينما 53.6 في المائة من تلك التي تتكون من خمسة إلى سبعة أشخاص و23.4 في المائة من الأسر التي تتكون من ثماني أشخاص أو أكثر تسكن في شقق.

وبخصوص مادة البناء أفادت نتائج الدراسة أن الخرسانة المسلحة هي وسيلة البناء الرئيسة، حيث شكلت المباني المشيدة من الخرسانة المسلحة 88.8 في المائة، بينما المباني المشيدة من الطوب 8.7 في المائة، أما الحجر فقد استخدم في بناء 1.5 في المائة، والطين في 1.1 في المائة فقط من المباني.

وأوصت الدراسة بتشجيع بناء البيوت المتلاصقة (Attached Houses) حيث توفر الخصوصية والاستقلالية وفي نفس الوقت لها مزاياها الاقتصادية من ناحية الإنشاء والصيانة والحفاظ على الطاقة. وحل مشكلة غلاء الأراضي من خلال تطوير سياسات ووضع ضوابط فاعلة للمنح الحكومية تقضي على قوائم الانتظار الحالية وتواكب الطلب المتزايد على الأراضي.

وإضافة إلى ذلك أوصت الدراسة بضرورة توفير المرافق العامة من رصف الطرق، الكهرباء، الماء، الهاتف، الصرف الصحي، وإنارة الشوارع، وكذلك الخدمات الاجتماعية الأساسية، مثل المساجد، المدارس، والحدائق العامة.وإعادة النظر في أنظمة البلدية المتعلقة بتقسيمات قطع الأراضي والعمل على تقليل مساحة القطع لتقليل تكلفة بناء المساكن لتكون في متناول أكبر عدد من السكان وتوفير غرفة نوم واحدة لكل فردين من الأسرة وأن يكون إجمالي عدد الغرف لا يزيد على عدد أفراد الأسرة لتفادي المبالغة في عدد الغرفة وخفض تكلفة بناء المساكن، وذلك من خلال برامج توعية تتبناها وسائل الإعلام المختلفة. وإيجاد برامج توعية تهدف إلى الاقتصاد في عدد الغرف وحسن استخدام الحيز المكاني في المنزل.وتشجيع القطاع الخاص للمشاركة في بناء المساكن من خلال تكوين شركات عقارية مساهمة متخصصة في الاستثمار في بناء المساكن وبيعها بالتقسيط على السكان.

زكاة المساهمات العقارية

"زكاة المساهمات العقارية

يوسف الفراج

قبل الحديث عن المساهمات العقارية لا بد من التذكير بأحكام زكاة العقار بصورة عامة والتي سبقت الإشارة إليها في المقال السابق , فأما أصل العقار أو «رقبته» كما يعبر الفقهاء فلا زكاة فيه إلا إذا كان معروضاً للتجارة, وتسري عليه أحكام عروض التجارة من حيث حولان الحول «السنة», وضمه إلى أمواله الأخرى, ونصاب الزكاة فيه, والواجب فيه - وهو ربع العشر– «اثنان ونصف في المائة» ويقدر العقار بقيمته السوقية لا الشرائية, وبداية الحول من تاريخ عرضه للتجارة, سواء لدى المكاتب العقارية أو أن يكون من قبل مالكه, فإذا كانت النية مترددة فلا زكاة فيه حتى يعقد النية.

أما إن كان العقار مؤجراً أو محلاً تجارياً ونحو ذلك فالزكاة في غلته فقط, فيضمها إلى ماله ويزكيها زكاة العروض, وإذا كان العقار مزروعاً فتجب فيه زكاة الزروع والثمار, وأما إذا لم يكن من الأصناف السابقة فلا زكاة فيه كالدور المسكونة والاستراحات والأراضي التي لم تعد للبيع وما شابه ذلك.

و»المساهمات العقارية» كما هو معلوم من التجارات التي مادتها العقار بيعاً وشراءً وتطويراً وتأجيراً ونحو ذلك من الأعمال المتعلقة بها, وتُكيّف فقهاً على أنها «شركة مضاربة», وعلى هذا فإنها تزكى كما تُزكى الشركات, فإذا كان من يدير المساهمة يزكيها فلا زكاة على المساهمين لأنه وكيلٌ عنهم في إخراج الزكاة, وأما إذا لم يزكها فيلزم المساهمين الزكاة كلاً حسب حصته, وتزكى زكاة عروض التجارة.

وبخصوص المساهمات المتعثرة بسبب مدير المساهمة لتلاعبه بالأموال – مثلاً -, وعدم تسليم المساهمين حقوقهم, أو لو كان صادقا ولكن رفض تسليمهم حقوقهم بسبب ترقبه ارتفاع السوق, فلا زكاة على المساهمين حينئذٍ, وهذه الصورة شبيهة بما قرره بعض العلماء وعليه الفتوى من أنه لا زكاة على من كان له دين على معسر أو مليء مماطل أو جاحد, ووجه ذلك أن المُلك غير كامل هنا والمال ليس بيد صاحبه فلم تكتمل شروط وجوب الزكاة, ويرى بعض العلماء أنه يزكيه لسنة واحدة إذا قبضه.

وإذا كانت المساهمة موقفة من قبل طرف ثالث كالجهات الحكومية المختصة, فهذه – والله أعلم – انقطع حولها لأنها لم تعد عروض تجارة وليس هناك ما يوجب الزكاة فيها ,- كما إذا قطع مالك العقار نيته ببيع العقار -, ولابد من تبيّن الأمر: فإما أن تسلم المبالغ لأصحابها فيستقبلوا بها حولاً جديداً, أو تكمل المساهمة فتجب الزكاة بشروطها, أو يتعذر تسليم المبالغ لأصحابها فلا زكاة إذاً.

وفي هذا الإطار لا بد من التنبيه إلى أن البعض قد يظن أن الخسارة في التجارة - سواء كانت عقارا أو أسهما أو غيرها- : مسوغ لعدم إخراج الزكاة فيما بقي من المال وهذا تصور خاطئ, فالزكاة تجب فيما بقي من المال إذا كان نصابا واكتملت شروط الزكاة الأخرى ولو كانت التجارة خاسرة."

زكاة العقار

"زكاة العقار

يوسف الفراج

يضطر الكاتب أحيانا إلى إعادة نشر بعض المقالات, التي سبق أن نشرها نظرا لطبيعة المناسبة ومنها هذه المقالة, فقد اعتاد الكثير إخراج زكاة أموالهم في هذا الشهر المبارك، التماساً للأوقات الفاضلة وضبطاً لوقت إخراجها، وأشير في هذا المقال لبعض أحكام زكاة العقار، والزكاة حق واجب عند توافر شروطها وهي تطهير وتزكية للمال يقول الله تعالى: «خذ من أموالهم صدقة تطهرهم وتزكيهم بها»، ويقول سبحانه : «وفي أموالهم حق للسائل والمحروم»، و في حديث سمرة بن جندب قال: «أمرنا رسول الله - صلى الله عليه وسلم - أن نخُرج الصدقة ممّا نعدّه للبيع» أخرجه أبو داود.

الزكاة تجب في نوعين من العقار، الأول: ما تجب الزكاة في أصله، وهو العقار المعدّ للبيع بنية جازمة، فتجب فيه الزكاة بعد مضي سنة من تاريخ نية مالكه بيعه، ولا يلزم أن يكون معروضاً في مكتب عقاري، بل تكفي مجرد نية البيع، ويعتبر العقار هنا من عروض التجارة، فُيقوّم (يثمن) وقت أداء الزكاة بسعر السوق، فإذا بلغ نصاباً أخرج مالكه ربع العشر من القيمة لأهل الزكاة.

والنوع الثاني: ما تجب الزكاة في غلته دون أصله، وهذا يشمل: الأراضي الزراعية، وتجب الزكاة في الخارج منها إذا بلغ نصاباً، وشروط ومقدار الزكاة فيها مفصلان في كتب الفقهاء، وكذلك : العقار المعدّ للإيجار، وتجب الزكاة في الأجرة إذا بلغت نصاباً، ولا تجب في أصل العقار، ويتم احتساب الزكاة بالطريقة نفسها المذكورة في النوع الأول، وذلك بعد مضي الحول،

وما كان خارجاً من هذين النوعين فلا زكاة فيه من العقارات، ومن ذلك: العقار المعدّ للانتفاع، كأرض، أو دار للسكن، أو استراحة ونحو ذلك، والعقار الموقوف على جهات بر عامة كالفقراء، والعقار المعدّ لتشغيل مصنع مثلاً، فإن كان المشغل هو صاحب العقار فلا زكاة عليه، أما إن أجره فتجب الزكاة في أجرته ــ غلته ــ كما سبق، وكذلك لا زكاة في العقار الذي تردد فيه المالك، هل يبيعه أم لا, ولا زكاة في العقار في حالة ما إذا كان هناك مانع قهري يمنع مالكه من التصرف فيه كغصب له، أو دعوى فيه، لأن الملك في هذه الصورة غير تام.

وهناك تفاصيل في الشروط والموانع محلها كتب الفقهاء، واستندت فيما ذكرته في هذه المقالة إلى كتاب: «فتوى جامعة في زكاة العقار» للدكتور بكر أبو زيد – رحمه الله - عضو هيئة كبار العلماء في المملكة.

ولا يخفى أن هناك تفاوتا في الفتاوى في بعض المسائل الفقهية المتعلقة بالزكاة بعامة، وزكاة العقار بصفة خاصة، وسبب ذلك: التفاوت والاختلاف في تصور المسألة، ومن ثم تنزيل الحكم عليها، ومن المناسب أن تصدر الجهة المختصة بالفتوى قرارا جامعا يبين ما تجب فيه الزكاة وما لا تجب. تقبل الله منا ومنكم الصيام والقيام والزكاة، وكل عام وأنتم بخير."

صحيفة الاقتصادية الالكترونية : الأسمنت يصل إلى يد المستهلك النهائي مرتفعا 40 %.. الحل في تسعير العبوات

"الاقتصادية" تطرح آراء العقاريين والمختصين حول أزمة الأسمنت "1"

الأسمنت يصل إلى يد المستهلك النهائي مرتفعا 40 %.. الحل في تسعير العبوات

صورة التقطت أخيراً لعامل يحاول حمل عبوة أسمنت في أحد المشاريع في العاصمة الرياض.

خميس السعدي من مكة المكرمة

طالب مختصون في الشأن العقاري بضرورة أن يصدر قرار سيادي عاجل يقضي بإلزام مصانع الأسمنت السعودية بوضع ملصق أو كتابة السعر النهائي على غلاف عبوات الأسمنت، للحد من الارتفاع في أسعارها من خلال تنقلها من موزع لآخر وبالتالي عندما تصل إلى يد المستهلك النهائي تكون قد ارتفعت بنحو 40 في المائة.

ودعا المختصون الجهات الرقابية المعنية في القطاع الحكومي إلى البدء بشكل عاجل في تكثيف جولات الرقابة خلال الفترة الحالية على المصانع ونقاط التوزيع لمعرفة سبب ارتفاع الأسعار المفاجئ، وألا تسمح الجهات المعنية للمصانع بالتصدير للخارج حتى تستقر الأسعار ويتم الاكتفاء بشكل كلي عن سلعة الأسمنت، وهو الأمر الذي لن يتحقق على المستوى القريب في ظل الحركة التنموية والعمرانية التي تشهدها البلاد في الآونة الأخيرة، مضيفين أن من الواجب أيضا أن يتم تحديد العقوبات الرادعة لكل من يحاول أن يتلاعب في الأسعار التي بدورها ستؤثر بشكلي سلبي في الأمن الاقتصادي وفي الحركة العمرانية والإنشائية في المملكة، وأن يتم فك الاحتكار على الموزعين والسماح للمستهلكين بالشراء بشكل مباشر من خلال المصانع، والسماح بالاستيراد لسلعة الأسمنت من الخارج في حال عدم التجاوب من قبل المصانع، وذلك حتى يتم خلق سوق تنافسية تسهم بدورها في خفض الأسعار، وأن يتم فرض غرامات مالية قادرة على ردع المخالفات والحد من التلاعب بالأسعار والاحتكار.

وأكد منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، أن ما تقوم به شركات الأسمنت السعودية من عدم تقنين لأسعار سلعتها بشكل صحيح، لهو أمر جعلها تتحلى بصفة الشركات غير المراعية لمصلحة المواطنين أو الالتفات إلى تخفيف العبء عنهم جراء تلك الأرباح غير المنطقية في سعر كيس الأسمنت الذي تبلغ قيمة متوسط تصنيعه نحو ستة ريالات.

وشدد أبو رياش على الشركات التي لم تلتفت إلى الدعم الحكومي الموجه إليها والمتمثل في تلقيها قروضا صناعية دون فوائد وحصولها على المحاجر بأسعار تشجيعية، إضافة إلى أنها أعفيت بشكل كامل من الضرائب وتم حمايتها من استيراد الأسمنت من خارج المملكة، بخلاف أنها أيضا تحصل على الأرض مجانا ودون مقابل، إلا أنها قابلت ذلك الدعم الحكومي اللامحدود الذي لم تقدمه أي دولة أخرى لأي مستثمر برفع الأسعار بنسبة تفوق أي نسب أرباح عقلانية في ظل ضغطهم المتواصل في الوقت الحالي بفتح باب تصدير الأسمنت إلى الخارج، والذي من المتوقع في حال السماح به أن يفوق سعر الكيس مبلغ 20 ريالا خاصة أن سعر الكيس في الوقت الراهن بلغ نحو 25 ريالا في بعض القرى النائية.

أبو رياش

وأتهم أبو رياش الموزعين لسلعة الأسمنت في السوق، والذين هم في الأصل مخول لهم توزيع الأسمنت من قبل المصانع المنتجة، اتهمهم بالتسبب في رفع الأسعار من خلال قيامهم بتوزيع سلعة الأسمنت على موزعين أصغر منهم يقومون بدورهم بالتلاعب في الأسعار وزيادة حجمها بشكل مبالغ فيه يتجاوز أي حدود منطقية للربحية، الأمر الذي يجعل سلعة الأسمنت تصل إلى متناول المستهلك الأخير وهي تأن من الزيادة في سعرها الذي يفوق 40 في المائة من السعر الذي من المفترض أن يكون مقررا، لافتاً إلى اتهام متصل بحركة توزيع سلعة الأسمنت وجود ثلاث جاليات في السوق هي المسيطرة على حركة التوزيع والتلاعب بالأسعار.

وطالب أبو رياش الجهات الرقابية بسرعة التحرك لمنع الزيادة في أسعار سلعة الأسمنت بشكل خاص، لافتاً إلى أن وزارة التجارة التي تقع على عاتقها مهمة الرقابة لسلعة الأسمنت بشكل خاص ولمواد البناء الأخرى بشكل عام لا تقوم بدورها بالشكل المطلوب، ملمحاً إلى أن الوزارة غائبة تماما عن رقابة سوق الإنشاءات بمختلف أصناف المواد المتداولة فيها، مفيداً أن سلعة البلك الأحمر زادت هي الأخرى في سعرها بما نسبته نحو 40 في المائة، بينما زاد السعر في سلعة البلك الأسمنتي بنحو 50 في المائة، واصفا الزيادة في أسعار مواد البناء غير مبررة في ظل بقاء سعر الأسمنت كما هو الحال عليه من السابق وبقاء رسوم شريحة الكهرباء تعمل بمثل ما كانت عليه في السابق، مردفاً أن مادة الديزل النفطية التي تعد من الأساسيات في صناعة البلك نزل سعرها ليبلغ نحو 7 هللات قبل الدعم وتصل بعد الدعم الحكومي بمبلغ 4 هللات، مرجعاً أسباب ارتفاع أسعار البلك إلى فتح باب التصدير له وهو الأمر الذي يطالب تجار الأسمنت في الوقت الحالي به من خلال سلعة الأسمنت.

ويرى أبو رياش أن من الحلول التي يجب أن يتم اتخاذها بشكل سريع للحد من ارتفاع أسعار سلعة الأسمنت، أن يتم إصدار قرار سيادي ينص على إلزام المصانع بتحديد أسعار سلعة الأسمنت من خلال كتباتها أو وضعها عبر ملصق على الكيس، وأن يتم إنزال أشد العقوبات على المخالفين والمتلاعبين بالأسعار حتى وإن وصل الأمر إلى حل مجلس إدارة الشركة المخالفة وتعيين مجلس إدارة جديدة حتى يتمكن من القيام بالواجب الوطني تجاه الوطن والمواطنين، متوقعاً أن في حال تقنين الأسعار وخفضها ستنخفض أسعار إيجار الوحدات السكنية بنحو 20 في المائة.

وأضاف أبو رياش: " إن أكثر من 30 في المائة من قيمة التكلفة الإنشائية للوحدة السكنية يتم إنفاقها على مخرجات مادة الأسمنت، إذ إنها تلعب دوراً بارزا في بناء القواعد الأساسية للمبنى وإنشاء الحوائط وبلاط الأرضيات والأسوار وغيرها من الأساسيات الأخرى في عمليات البناء"، مفيداً أن الأضرار المادية جراء ارتفاع أسعار الأسمنت وعدم تقنينها بالشكل الصحيح لم تبق أحد خارج دائرة أزمة التوقف والعرقلة في عمليات البناء، إذ إن الضرر بمختلف تصنيفاته وأحجامه طال كلا من المطورين العقاريين والمقاولين العاملين في المشاريع الحكومية، كما أنه طال جميع شرائح المجتمع بمختلف أطيافها في القرى والمراكز والمحافظات والمدن الكبرى مما أدى إلى توقف حركة البناء لنحو 40 في المائة من مشاريع الوحدات السكنية الخاصة.

من جهته، دعا عبد الله الأحمري نائب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة بضرورة المسارعة إلى إصدار قرار يقضي بإلزام مصانع إنتاج الأسمنت بالإعلان عن الحد الأقصى لسعر بيع كيس الأسمنت لحلقات التوزيع والتداول كافة بما في ذلك سعر البيع للمستهلك النهائي من خلال كتابته على العبوة، مستدركا أن تحديد السعر يجب أن يتم من خلال مراعاة جميع الجوانب المتعلقة بالنقل وغيرها من التكاليف الأخرى التي يتحمل تبعاتها الموزع بعد أن يقوم بتسليم حصته من المصنع المنتج للأسمنت.

الأحمري

وقال الأحمري:" بالرغم من أننا أدركنا خلال الفترة الأخيرة من خلال بيانات المسؤولين في الجهات الاقتصادية العليا في المملكة وجود انخفاض في معدل التضخم، إلا أن الحال مازال كما هو عليه في الأسواق خاصة فيما يتعلق بمواد البناء والمعيشة التي مازالت تواصل الارتفاع، وهو الأمر الذي يدل على أن هناك أيادي خفية تمارس التلاعب في الأسعار في ظل انخفاض معدلات مستوى الرقابة"، لافتاً إلى أن السبب الرئيسي في التلاعب الحاصل في أسعار الأسمنت جاء نتيجة زيادة حجم الطلب على السلعة لوجود مشاريع تنموية كبرى جار تنفيذها في المملكة في الوقت الحالي، إضافة إلى أن حركة البناء عادت مجددا بعد حالة الترقب التي عاشتها السوق العقارية منذ أواخر العام الفائت، متمنيا أن تتم إحالة عمليات الرقابة على مواد البناء إلى القطاع الخاص الذي يعد هو المتضرر الأكبر من الارتفاع من الأسعار بخلاف الجهات الرقابية الحكومية.

وأضاف الأحمري:" إن هذا الارتفاع في الأسعار غير مبرر، حيث إن كمية الأسمنت التي تنتجها المصانع في السعودية كفيلة بتغطية حاجة السوق بالرغم من جميع متطلباته واحتياجاته في ظل الحماية التي تجدها المصانع من الدولة والقاضية بمنع الاستيراد من الخارج، ولكن للأسف إن كان هناك تبرير فعلي للزيادة فإنه جشع مصانع الأسمنت والتجار المعنيين بالتوزيع والمحتكرين للسوق بشكل شبه كلي، والذين باتوا يتحكمون في سلعة الأسمنت التي كانت تشكل بصيص أمل بعد ذلك الغلاء الذي طال جميع مواد البناء الأخرى"، لافتاً إلى أن مطالبات مصانع الأسمنت بالتصدير إلى الخارج يجب عدم النظر إليها حتى يتم خفض الأسعار ويتم الإعلان بشكل رسمي أن مادة الأسمنت تم الاكتفاء منها داخليا.

وزاد الأحمري:" بالرغم من كل تلك الامتيازات التي تدعم بها الدولة القطاع الصناعي وخاصة مصانع الأسمنت إلا أنها واجهت الدعم بالنكران، ولم تحاول تلك المصانع تخفيض الأسعار الأمر سينعكس في حال الاستمرار سلباً على النهضة العمرانية وسيتسبب في عرقلتها، وسيرفع من أسعار إيجار الوحدات السكنية، ولكن لا نستطيع القول فيما تواجه به المصانع الدعم الحكومي إلا أن: "من أمن العقوبة أساء الأدب"، ملمحا إلى أن من المفترض أن تفرض إجراءات عقابية تساوي في حجمها تلك التسهيلات التي لم تنظر إليها المصانع بعين الاعتبار ولم تلتفت أولا وأخيراً إلى مصلحة المواطن في ظل بحثها عن تحقيق أعلى نسبة أرباح ممكنة.

ويرى الأحمري أن من المفترض أن يتم فتح باب الاستيراد من الخارج لسلعة الأسمنت حتى تكبح المصانع السعودية جماح الارتفاع في أسعار سلعة الأسمنت، وذلك حتى يتمكن المواطن ومقاولو المشاريع الحكومية من توفير السلعة بأقل الأسعار الممكنة في ظل تعنت المصانع السعودية وإمكانية تعطل الكثير من المشاريع الخدمية نظير الارتفاع في الأسعار غير المبرر والذي لم يأخذ في الاعتبار عند توقيع العقود، مشدداً في مطالبه على ضرورة تقنين الأسعار بشكل عاجل من خلال التدخل عبر قرار سيادي، وأن تكثف خلال الفترة الحالية الجولات الرقابية من قبل الجهات المعنية على المصانع ونقاط التوزيع لمعرفة سبب ارتفاع الأسعار المفاجئ، وتحديد العقوبات الرادعة لكل من يحاول أن يتلاعب في الأسعار التي بدورها ستؤثر بشكلي سلبي في الأمن الاقتصادي، وأن يتم فك الاحتكار على الموزعين والسماح للمستهلكين بالشراء بشكل مباشر من خلال المصانع، والسماح بالاستيراد لسلعة الأسمنت من الخارج في حال عدم التجاوب من قبل المصانع وذلك حتى يتم خلق سوق تنافسية تسهم بدورها في خفض الأسعار، وأن يتم فرض غرامات مالية قادرة على ردع المخالفات والحد من التلاعب بالأسعار والاحتكار.

صحيفة الاقتصادية الالكترونية : قلة المطورين وتأخر التشريعات.. تفاقم أزمة الإسكان في المملكة

شح التمويل العقاري يحرم أكثر من 55 % من السعوديين من تملك المسكن

قلة المطورين وتأخر التشريعات.. تفاقم أزمة الإسكان في المملكة

جانب من عمليات إنشائية لمجموعة من الوحدات السكنية في العاصمة الرياض التي تعد من أكثر المدن السعودية حاجة للوحدات السكنية في الوقت الراهن.

علي القحطاني من الرياض

ما زالت مشكلة " التمويل العقاري" في المملكة تمثل عقبة كبيرة لحصول المواطن على تمويل عقاري مناسب للبحث عن مسكن له ولأفراد عائلته، حيث إن نقص التمويل خلق نوعا من الحرمان لأكثر من 55 في المائة من المواطنين، يعود ذلك لعدم قدرتهم المالية على شراء مسكن بنظام الدفع النقدي، مما يحتاجون لنظام التمويل والتقسيط لرفع قدرتهم الشرائية ومع قلة عدد الشركات العقارية القادرة على توفير هذا النمط من أنماط تملك المساكن وإحجام البنوك إلا بحدود ضيقة في تقديم فرص تمويل عقاري للأفراد لتملك المسكن لا يجد المواطن بدا من اللجوء للإيجار الذي يستنزف كثيرا من دخله السنوي، وقد أشارت الدراسات إلى أن نسبة التمويل العقاري من القطاع الخاص متدنية ولا تزيد على 3 في المائة في حين أنها في الدول المتقدمة تصل إلى 45 في المائة.

وقد بين عبد العزيز الرشيد مستثمر عقاري فقال إن التمويل هو أساس كل عمل ناجح وكبير والقطاع العقاري في المملكة يعاني ومنذ سنوات طويلة معضلة التمويل مقارنة بدول الجوار والتي ازدهر فيها النشاط العقاري بسبب وجود مؤسسات تمويلية، ولكن في المملكة المؤسسات العاملة في التمويل والبنوك لا تقوم بجهود كافية فيما يتعلق بتمويل الشركات العقارية وتقديم القروض التي تمكنها من تنفيذ مشاريعها الإسكانية وتحجم بسبب مخاوفها من الدخول في تمويل قطاع لا تزال بنيته التشريعية والإجرائية ينقصها كثير من التنظيمات والتي ننتظرها بين الحين والآخر من أجل حل مشكلة الإسكان، حيث تنظر المؤسسات التمويلية أن التمويل من دون تشريعات فيه مخاطرة كبيرة وهو ما يؤخر من ظهور شركات تطوير عقاري ضخمة قادرة على تطوير عدد كبير من الوحدات السكنية التي قد تحل مشكلة الإسكان.

وأشار الرشيد أن هناك عديدا من الأسباب المنطقية لظهور أزمة الإسكان في المملكة بسبب أن الشباب يمثل نسبة كبيرة تصل إلى 60في المائة وهى الفئة العمرية للزواج والاستقرار والبحث عن مسكن كما أن الزيادة السكانية ووجودها وهجرتها إلى المدن الكبيرة شكلت عوامل مساعدة على زيادة الطلب على الوحدات السكنية سوى فلل أو شقق تمليك إضافة إلى ضعف القدرة الشرائية للمواطنين، كما أن هناك عديدا من الأسباب التي أوجدت نوعا من زيادة الطلب على المساكن هو رغبة كثير من الشباب في الاستقلالية في سكن المنفصل عن الأسرة الكبيرة وهو عكس ما كان سائدا في الماضي .

من جانبه، قال فيصل الدخيل متخصص في التسويق العقاري فقال إن شح التمويل وعجز المطورين قد أوجد التطوير الفردي والذي يصل إلى نحو 90 في المائة مما أوجد نوعا من زيادة الطلب قابله قلة في العرض لعدم قدرة التطوير الأفرادي في توفير وحدات سكنية بأعداد ضخمة وجودة عالية لأنه تطوير يعتمد على أدوات تقليدية لم تعد تناسب سوقا عقارية ضخمة كسوق المملكة.

وبين الدخيل أن التطوير الفردي يزيد من تكاليف الإنشاء على عكس الشركات العقارية المتخصصة في بناء المساكن تقدر على تطوير آلاف الوحدات السكنية بتكاليف منخفضة مما يسهل على المواطن تملكها.

ونحن نطالب بإيجاد مزيد من شركات التطوير العقاري ذات الإمكانات المادية والفنية العالية والتي تستطيع تحقيق معادلة صعبة ما بين منتج سكني عالي الجودة وسعر يتناسب مع طبقات المجتمع وقدرة الشرائية لشريحة كبيرة من المواطنين من ذوى الدخول المتوسطة والمحدودة .

وقال الدخيل إن استمرار المواطن في نظام الإيجار يجعل فرصته في تملك مسكن خاص معدومة تماما في حين يقدر على البحث عن السكن المناسب إذا تم تطوير آليات التمويل العقاري للشركات وللأفراد بحيث تستطيع الشركات تطوير وحدات سكنية بأعداد كبيرة وبتكاليف مادية قليلة وطرحها بأسعار مناسبة وبنظام التقسيط على سنوات طويلة تصل لـ (20) عاما كما هو متبع في بعض الدول يمكن حينها أن يصبح ما يدفعه المواطن كإيجار شهري لمسكن لا يملكه قسطا شهريا لمسكن يملكه.

صحيفة الاقتصادية الالكترونية : كيف يستفيد المطور العقاري من الصناديق العقارية؟

كيف يستفيد المطور العقاري من الصناديق العقارية؟

خالد شاكر المبيض

أصبح هذا السؤال مهما جداً خصوصاً بعد صدورها، كما للسؤال أن يُسأل بشكل عكسي أي كيف للصناديق العقارية أن تستفيد من المطورين العقاريين؟

الإجابة عن هذين السؤالين يحددها أولاً خطوط عريضة للعمل بين المطورين والشركات المالية أو البنوك الاستثمارية التي تطلق الصناديق وآلية التعاون ونطاق عمل كل منهما، فمن المهم أن يكون المشروع العقاري المراد فتح الصندوق عليه واضح الأرباح ومدة التنفيذ ويمكن تلخيص الخطوط العريضة المهمة لاختيار المشروع العقاري بما يلي:

* مدة الصندوق طويل الأجل أو قصير الأجل.

* دراسة جدوى من المشروع العقاري.

* العائد على الاستثمار (عائد المشروع السنوي) IRR.

* سمعة المطور (خبراته السابقة).

* التقييم العادل لسعر الأرض التي تبنى على أساس العائد وقيمة المقارنة.

* نوعية المشروع العقاري ( باختيار المشروع عبر دراسة جدوى واقعية).

* نسبة مشاركة المطور في الصندوق (فهي تعطي نوعا من المصداقية للمشروع).

* سرعة التخارج أو التصفية (باختيار المشروع بحجم يمكن تصفيته خلال فترة زمنية محددة).

كل ما سبق هي عناصر أساسية ومهمة لكلٍ من مطلق الصندوق والمستثمرين (المكتتبين) في الصندوق والمطور العقاري لمشروع الصندوق وللمستفيد النهائي من مشروع الصندوق وجميعها متكاملة يصعب أن نترك واحدا أو نتجاهلها.

لا يطلق الصندوق العقاري إلا بموافقة الشركة المالية التي تحتاج إلى عناصر مهمة لأخذ موافقة هيئة سوق المال كما أنها بحاجة إلى متطلبات من دراسة الجدوى لإقناع المكتتبين في الصندوق الذين يحتاجون إلى مطور ذي سمعة وخبرة جيدتين والمطور بحاجة إلى أن يكون المشروع منطقيا ومدروسا ليقوم بتصريفه على المستفيدين بشكل سريع وهم يحتاجون إلى مشروع يفي باحتياجاتهم ومتطلباتهم ليتم إنجاح الصندوق أخيراً وتصريف وحدات المشروع العقاري وتوزيع الأرباح على المكتتبين.

كما ترى عزيزي القارئ مدى الترابط في توجهات الصندوق والمكتتبين ورغبات المستهلك النهائي فجميعها عناصر يجب أن تتضافر للنجاح , فلن يكون الهدف من أي صندوق المضاربة في العقارات لأنها تعتبر مخاطرة كبيرة كما أنها مرفوضة من قبل هيئة سوق المال وكذلك هي غير مفيدة (أي المضاربة) للسوق العقاري فهي ترفع من أقيام العقار بطريقة غير واقعية .

وللعودة للسؤال الرئيسي يجب على كل مطور عقاري أن يبدأ بخطوات علمية لكي يستفيد من تلك الطفرة القادمة وذلك بتنظيم أوراقه الداخلية ويتسلح بالاحترافية في العمل ويضع أمام عينيه حاجة السوق والمستفيد النهائي لأي مشروع يرغب في تطويره، ويكون منطقيا في الأرباح التي يرغب في الحصول عليها وسيجد أن كثيرا من المشاريع العقارية يحتاج إليها السوق اليوم بسبب قلة العرض وزيادة الطلب ولكن يجب أن يدرس بشكل كامل الشريحة التي يرغب في استهدافها، كما يجب أن يملك دراسة واقعية للجدوى الاقتصادية وخطة عمل واضحة ودراسة تسويقية للمشروع وجميعها ستجعله مرحباً به كمطور وبمشروعه لدى جميع الشركات المالية والبنوك لفتح صندوق عقاري لها، كما أنها ستكون مرحبة أيضاً من قبل المستثمرين في تلك الصناديق.

وأخيرا عزيزي المطور أكرر لا مكان اليوم للمشاريع غير المدروسة وغير المنطقية.

دراسة السكان في مدينة الرياض

موقع مدينــة الريـــاض - البحوث والدراسات -: "البحوث والدراسات"
أحدثَ الدراسات السكانية في مدينة الرياض التي أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في عام (1425هـ)

دراسة السكان في مدينة الرياض

• بلغت نسبة النمو السكاني خلال الفترة (1417- 1425هـ ) (4.2%) وقد كانت تبلغ خلال الفترة (1411-1417هـ) (8.1%).

• يبلغ عدد السكان السعوديين (2.800.000) نسمة بنسبة (66%) وعدد السكان غير السعوديين (1.460.000) نسمة بنسبة (34%).

• يبلغ عدد الذكور السعوديين (1.480.500) نسمة يشكلون ما نسبته (53%) وعدد الإناث (1.319.500) نسمة يشكلون ما نسبته (47%) من إجمالي السعوديين في مدينة الرياض.

• يبلغ عدد الذكور غير السعوديين (918.400) نسمة يشكلون ما نسبته (63%) وعدد الإناث (541.600) نسمة يشكلون ما نسبته (37%) من إجمالي غير السعوديين في مدينة الرياض.

• يبلغ وسيط العمر للسعوديين (18) عاماً، ولغير السعوديين (30) عاماً.

• بلغت نسبة من هم في سن20عاماً فأقل من السعوديين (56%).

• بلغت نسبة من هم في سن20عاماً فأقل من غير السعوديين (30%).

• استقبلت مدينة الرياض خلال الفترة (1417-1425 هـ) حوالي (260.000) مهاجر من مختلف مناطق المملكة أي ما متوسطه (33.000) مهاجر سنوياً. وهذا العدد يقل عما استقبلته مدينة الرياض خلال الفترة (1411-1417هـ) حيث كان متوسط عدد المهاجرين يبلغ (75.000) مهاجر سنوياً.

• نسب المهاجرين إلى مدينة الرياض حسب المناطق الإدارية في المملكة:

من داخل منطقة الرياض	20%
عسير	15%
مكة المكرمة	14.5%
القصيم	12%
جازان	9%
الشرقية	6%
حائل	4.5%
المدينة المنورة	4%
تبوك	4%
الباحة	3%
نجران	2.5%
الحدود الشمالية	1%
الجوف	1%
أخرى	3.5%

• بلغت نسبة الالتحاق في المراحل التعليمية المختلفة لشريحة العمر السكانية من (6-22) سنة (92%).

• بلغت نسبة الأمية (8%). وقد انخفضت هذه النسبة بالمقارنة مع عام 1417هـ حيث كانت نسبة الأمية تصل إلى (11.5%).

• يبلغ متوسط حجم الأسرة في مدينة الرياض (6.2) فرد. ويبلغ متوسط حجم الأسرة السعودية (7) أفراد (يشمل ذلك العمالة المنزلية ذكوراً وإناثاً)، فيما يبلغ هذا المتوسط (4.7) فرد للأسرة غير السعودية.

• بلغت نسبة المتزوجين (73%) من إجمالي السكان السعوديين للأعمار 22 سنة فأكثر.

• بلغت نسبة المتزوجين (74%) من إجمالي السكان غير السعوديين للأعمار 22 سنة فأكثر.

• شكل نمط الأسرة المفردة (المكونة من الزوجين والأولاد فقط) نسبة (74%) من مجموع الأسر حيث ارتفعت عما كانت علية في 1417هـ (67%).

• يبلغ مجموع القوى العاملة (الموظفون) في مدينة الرياض (1.300.000) موظف، وقد كانوا يبلغون في عام 1417هـ (965.000) موظفاً.

• يبلغ عدد الموظفين السعوديين (530.000) موظف يشكلون مانسبته (41%) من إجمالي قوة العمل في مدينة الرياض.

• يبلغ عدد الموظفين غير السعوديين (770.000) موظف بنسبة (59%).

• يوظف القطاع الحكومي (32%) من العاملين في المدينة، بينما يوظف القطاع الخاص (68%).

• تبلغ نسبة الموظفين السعوديين في القطاع الحكومي (93%) وغير السعوديين (7%).

• تبلغ نسبة الموظفين السعوديين في القطاع الخاص (14%) وغير السعوديين (86%) لا تشمل العمالة المنزلية.

• تبلغ نسبة بطالة السعوديين من الذكور في مدينة الرياض (10%)، بعدد إجمالي يصل إلى (50.000) فرد، فيما كانت تبلغ عام 1417هـ (7%) فقط بعدد إجمالي (24.000) فرد.

• ارتفع مستوى دخل الفرد السعودي العامل في مدينة الرياض بنسبة (38%)، حيث بلغ متوسط الدخل من جميع المصادر (100.000) ريال سنويا، بينما كان متوسط دخل الفرد السعودي العامل في عام 1417هـ يبلغ (74.000) ريال فقط.

• ارتفع مستوى دخل غير السعوديين في مدينة الرياض بنسبة (122%)، حيث بلغ متوسط الدخل من جميع المصادر (27.000) ريال سنويا، بينما كان متوسط دخل غير سعوديين في عام 1417هـ يبلغ (12.000) ريال فقط.

• تبلغ ملكية المساكن للأسر السعودية نسبة(55%).

• تعتبر الأموال الشخصية المصدر الرئيسي لتمويل بناء المساكن وذلك بنسبة تزيد عن النصف بقليل (52%). ثم يأتي التمويل من صندوق التنمية العقارية بنسبة تصل إلى (40%). ونسبة (8%) من مصادر أخرى منها مؤسسات التقسيط.

• يبلغ متوسط ملكية السيارات في مدينة الرياض (1.60) سيارة لكل أسرة، ويتفاوت هذا المتوسط ليصل (1.77) سيارة للأسرة السعودية و(1.16) سيارة للأسرة غير السعودية.

• يبلغ عدد السيارات في المدينة (985.000) سيارة مفصلة على النحو التالي:

 الخصوصي : 890.000 سيارة.

 الوانيت والجيب : 46.000 سيارة.

 الحافلات (الصغيرة والكبيرة) : 32.000 حافلة.

 الأجرة : 12000 سيارة.

 الشاحنات : 5000 شاحنة.

ملاحظة: (الأرقام لا تشمل السيارات الحكومية وسيارات المجمعات السكنية).

• تبلغ نسبة استخدام الحاسبات الآلية بين أفراد الأسر (58%) وتزيد هذه النسب بين أفراد الأسر السعودية حيث تصل إلى (63%)، فيما تصل إلى (50%) بالنسبة لأفراد الأسر غير السعودية.

• سكان مدينة الرياض حسب البلديات الفرعية :

البلديات	سعودي	غير سعودي	المجموع
العليا	233.249	156.364	389.613
الملز والبطحاء	350.721	613.046	963.768
الديرة	88.97	139.258	228.256
المعذر	117.678	75.507	193.185
الشمال	60.790	26.895	87.686
الروضة	361.238	106.471	467.709
النسيم	469.372	92.419	561.791
السلي	176.509	86.316	262.826
الجنوب	79.456	19.137	98.594
منفوحة	145.026	28.369	173.396
العريجاء	441.027	85.074	526.102
عتيقة	198.825	17.126	215.952
عرقـــة	39.750	6.000	45.751
محافظة الدرعية	37.058	8.500	45.558
المجموع	2.799.704	1.460.488	4.260.192

تُعَدُّ دراسة السكان التي أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في عام (1425هـ)، أحدثَ الدراسات السكانية في مدينة الرياض، شملت جميع أحياء المدينة، حيث غطّت بيانات المسح الجوانب السكانية، والإسكانية، والاقتصادية، والاجتماعية، والنقل، والهجرة الداخلية، والبطالة، والفقر.

قواعد البيانات مُدخلات أساسية لوضع الأهداف، وكيفية تحقيقها في عملية التخطيط الإستراتيجي، كما أنها أحد المعايير، والمؤشرات الأساسية في عمليات تقويم التخطيط الإستراتيجي في المجالات كافة. وقد أظهرت هذه الدراسة جملة من الحقائق المهمة، التي تعكس جوانب أساسية بشكل محدد في نمو مدينة الرياض، المتواصل والمستمر- بإذن الله.

فقد انخفض معدل النمو السكاني إلى (4.2٪) في الفترة (1417-1425هـ)، بعد أن كان (8.1٪)في الفترة (1411-1417هـ).

ويمتاز التوزيع العُمْري لسكان المدينة بأنه فتِّي، تزيد فيه نسبة الأعمار الصغيرة، حيث تبلغ (34٪) لمن هم دون (15) سنة. وبلغت نسبة الأمية (8٪)، بعد أن كانت (12٪)، عام (1417هـ)، وبلغت نسبة استخدام الحاسبات الآلية (64٪) بين الأسر السعودية.

وقد انخفض معدّل الهجرة الداخلية إلى مدينة الرياض، وأصبح يّشكّل (1.2٪) من معدل النمو خلال الفترة (1417-1425هـ)، بعد أن كان يشكّل (4٪) من معدل نمو المدينة خلال الفترة (1411- 1417هـ).

أعتبر في دراسة السكان لعام (1425هـ) التي أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إضافة عناصر جديدة شملت:

· زيادة حجم العينة، بما يسمح بالتحليل ، على مستوى بلديات مدينة الرياض، وأحيائها، ما يُعظِم الفائدة من استخدام بيانات المسح لأغراض التخطيط والتنفيذ والتقويم.

· إضافة بعض المحددات لدوافع الهجرة الداخلية، بما يساعد على فهم أسباب الهجرة الداخلية إلى مدينة الرياض.

· تغيير السكن داخل مدينة الرياض (الحراك السكني).

· قياس مستوى الهجرة الخارجية، وأنماطها، ودوافعها، وأسباب الإقامة، للمساعدة في تقدير الفترات المستقبلية المتوقعة لبقاء غير السعوديين في مدينة الرياض.