كيف يستفيد المطور العقاري من الصناديق العقارية؟
أصبح هذا السؤال مهما جداً خصوصاً بعد صدورها، كما للسؤال أن يُسأل بشكل عكسي أي كيف للصناديق العقارية أن تستفيد من المطورين العقاريين؟
الإجابة عن هذين السؤالين يحددها أولاً خطوط عريضة للعمل بين المطورين والشركات المالية أو البنوك الاستثمارية التي تطلق الصناديق وآلية التعاون ونطاق عمل كل منهما، فمن المهم أن يكون المشروع العقاري المراد فتح الصندوق عليه واضح الأرباح ومدة التنفيذ ويمكن تلخيص الخطوط العريضة المهمة لاختيار المشروع العقاري بما يلي:
* مدة الصندوق طويل الأجل أو قصير الأجل.
* دراسة جدوى من المشروع العقاري.
* العائد على الاستثمار (عائد المشروع السنوي) IRR.
* سمعة المطور (خبراته السابقة).
* التقييم العادل لسعر الأرض التي تبنى على أساس العائد وقيمة المقارنة.
* نوعية المشروع العقاري ( باختيار المشروع عبر دراسة جدوى واقعية).
* نسبة مشاركة المطور في الصندوق (فهي تعطي نوعا من المصداقية للمشروع).
* سرعة التخارج أو التصفية (باختيار المشروع بحجم يمكن تصفيته خلال فترة زمنية محددة).
كل ما سبق هي عناصر أساسية ومهمة لكلٍ من مطلق الصندوق والمستثمرين (المكتتبين) في الصندوق والمطور العقاري لمشروع الصندوق وللمستفيد النهائي من مشروع الصندوق وجميعها متكاملة يصعب أن نترك واحدا أو نتجاهلها.
لا يطلق الصندوق العقاري إلا بموافقة الشركة المالية التي تحتاج إلى عناصر مهمة لأخذ موافقة هيئة سوق المال كما أنها بحاجة إلى متطلبات من دراسة الجدوى لإقناع المكتتبين في الصندوق الذين يحتاجون إلى مطور ذي سمعة وخبرة جيدتين والمطور بحاجة إلى أن يكون المشروع منطقيا ومدروسا ليقوم بتصريفه على المستفيدين بشكل سريع وهم يحتاجون إلى مشروع يفي باحتياجاتهم ومتطلباتهم ليتم إنجاح الصندوق أخيراً وتصريف وحدات المشروع العقاري وتوزيع الأرباح على المكتتبين.
كما ترى عزيزي القارئ مدى الترابط في توجهات الصندوق والمكتتبين ورغبات المستهلك النهائي فجميعها عناصر يجب أن تتضافر للنجاح , فلن يكون الهدف من أي صندوق المضاربة في العقارات لأنها تعتبر مخاطرة كبيرة كما أنها مرفوضة من قبل هيئة سوق المال وكذلك هي غير مفيدة (أي المضاربة) للسوق العقاري فهي ترفع من أقيام العقار بطريقة غير واقعية .
وللعودة للسؤال الرئيسي يجب على كل مطور عقاري أن يبدأ بخطوات علمية لكي يستفيد من تلك الطفرة القادمة وذلك بتنظيم أوراقه الداخلية ويتسلح بالاحترافية في العمل ويضع أمام عينيه حاجة السوق والمستفيد النهائي لأي مشروع يرغب في تطويره، ويكون منطقيا في الأرباح التي يرغب في الحصول عليها وسيجد أن كثيرا من المشاريع العقارية يحتاج إليها السوق اليوم بسبب قلة العرض وزيادة الطلب ولكن يجب أن يدرس بشكل كامل الشريحة التي يرغب في استهدافها، كما يجب أن يملك دراسة واقعية للجدوى الاقتصادية وخطة عمل واضحة ودراسة تسويقية للمشروع وجميعها ستجعله مرحباً به كمطور وبمشروعه لدى جميع الشركات المالية والبنوك لفتح صندوق عقاري لها، كما أنها ستكون مرحبة أيضاً من قبل المستثمرين في تلك الصناديق.
وأخيرا عزيزي المطور أكرر لا مكان اليوم للمشاريع غير المدروسة وغير المنطقية.