نظام الرهن العقاري سيكون له أثر كبير في انتعاش قطاع التمويل

خبراء: لا يزال العقار الخيار الأول للمستثمرين في السعودية

عبد الهادي حبتور من جدة

قلل مستثمرون عقاريون وماليون من التحسن الملحوظ في أسواق الأسهم العالمية والمحلية وتأثير ذلك في قرارات المستثمرين للاستثمار في أسواق الأسهم عوضاً عن العقارات خلال الربعين المقبلين، مؤكدين أن القطاع العقاري في السعودية لا يزال الجاذب الأكبر لشريحة كبيرة من المستثمرين. وكانت تقارير اقتصادية قد أشارت إلى ميل المستثمرين للاستثمار في الأسهم المحلية بدلاً من العقارات في الربعين المقبلين بعد التحسن الذي طرأ على أسواق المال العالمية وانعكاس ذلك على الأسواق المحلية، وازدياد ثقة المستثمرين في سوق الأسهم السعودية. وأوضح لـ «الاقتصادية» عبد الله السبيعي الخبير العقاري وعضو مجلس إدارة غرفة جدة أن هناك شريحة من المستثمرين توجهت إلى أسواق الأسهم إلا أنها ليست كبيرة وغير مؤثرة، وأضاف «ربما مغريات سوق الأسهم وانخفاض قيمتها في الفترة الأخيرة، إلى جانب التوازن الذي حدث للأزمة الاقتصادية العالمية وبدء ظهور مؤشرات إيجابية في الأسواق العالمية دفع بالعديد من الناس للتوجه لأسواق المال مرة أخرى.»

ولفت السبيعي إلى أن العقارات لا تزال تمثل أهمية كبيرة للشريحة العظمى من المستثمرين، نظراً لما يمثله هذا القطاع في المملكة وما يمتلكه من فرص جاذبة ذات جدوى اقتصادية كبيرة. من جانبه، حذر الدكتور علي دقاق الخبير المالي من أن الطلوع الحالي في أسواق الأسهم غير مبني على حقائق سليمة وتدل قيمة التداولات الأخيرة على أن المستثمرين المطلعين على حقائق الأمور متحفظون نوعاً ما ويعلمون بأن ذلك لن يستمر طويلاً. إلى ذلك، أشار حمد الشويعر عضو اللجنة العقارية في غرفة الرياض إلى أن الاستثمار في أسواق الأسهم يعد إحدى القنوات الاستثمارية المتاحة أمام الجميع، إلا أنه أكد أن القطاع العقاري في السعودية لا يزال الخيار الأول للمستثمرين في الوقت الراهن، نافياً وجود أي انخفاض في التداولات العقارية. وتؤكد التقارير العالمية أن السوق السعودية العقارية من الأسواق الواعدة استثماريا، مرجعة الأمر إلى خمسة عوامل متمثلة في التزام الحكومة السعودية بزيادة الإنفاق على مشاريع البنية التحتية، حيث بلغت زيادة الإنفاق الحكومي مقارنة بعام 2008 ما نسبته 36 في المائة تقريبا على القطاعات غير النفطية، وإلى النظرة المستقبلية لقطاع الإسكان في المملكة، إذ من المتوقع أن يبلغ إجمالي الطلب على السكن ما يعادل مليون وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة. ومن العوامل أيضا قانون الرهن العقاري، وظهور نظام الرهن العقاري سيكون له أثر كبير في انتعاش قطاع التمويل والبناء والبيع العقاري. ويمثل أن معدل الإقراض لدى البنوك أقل من 1 في المائة من الدخل العام GDP خلال عام 2008، كما أن أسعار الوحدات في المتوسط العام في المملكة هي أقل بنسبة 58 في المائة من بقية الأسعار على مستوى الشرق الأوسط. والسوق السعودية من ناحية النمو في قطاع التجزئة تعد الأقل نموا بين دول الخليج، ويقابله أن المملكة تمثل 65 في المائة من إجمالي تعداد السكان في دول الخليج مما يهيئ المناخ الاستثماري للنمو في القطاع العقاري بشكل كبير.

تشكل الشقق 47.9 % من الإسكان في السعودية.. دراسة

التمويل الذاتي لبناء المساكن يقفز إلى النصف.. وتدني مساهمة القطاع الخاص

عبد العزيز العليوي من الرياض

حللت دراسة بحثية مصدر تمويل الوحدات السكنية في السعودية، حيث كشفت الدراسة أن ما يقرب من نصف الوحدات السكنية يمول ذاتياً من مدخرات الأسر، فيما أتى دعم صندوق التنمية العقارية في المرتبة الثانية بـ 37.7 في المائة، بينما كانت مساهمة القطاع الخاص في مجال التمويل متدنية حيث بلغت 13.5 في المائة، أما طرق التمويل الأخرى مثل مساعدة الأقارب وغيرها فقد ساهمت في بناء 2.5 في المائة من المساكن القائمة.

وأرجعت الدراسة التي قام بإعدادها فريق بحثي برئاسة الدكتور فهد الحريقي أستاذ العمارة والتخطيط في جامعة الملك فيصل ارتفاع أسعار الأراضي، بشكل عام، إلى زيادة الطلب وقلة العرض للأراضي المخدومة في المرافق العامة، مثل الماء، و الكهرباء، والصرف الصحي، والشوارع المرصوفة، فضلاً عن ذلك المضاربات العقارية وتحكم تجار العقار، إضافة إلى تباطؤ توزيع المنح الحكومية وتوفير المرافق العامة فيما بينها .

وكانت الدراسة قد كشفت أيضاً عن تفاوت مساحات المساكن بصورة واضحة حسب نوعها حيث بلغ متوسط مساحة الفيلا (متوسط إجمالي مساحة الأدوار) 821 مترا مربعا تقريباً فيما كان متوسط مساحة الدور المنفصل في فيلا 325 مترا مربعا تقريباً ومتوسط مساحة البيوت الشعبية 320 مترا مربعا تقريباً.

وبناء على ذلك تفاوت متوسط نصيب الفرد من مساحة السكن حسب نوع المساكن حيث بلغ متوسط نصيب الفرد من المساحة لسكان الفيلل 98 متر مربعا تقريباً، وانخفض إلى النصف تقريباً 50.7 مترا مربعا للذين يعيشون في أدوار منفصلة في فلل وإلى الثلث تقريباً 36.9 مترا مربعا للذين يعيشون في شقق، ووصل إلى ما يقارب الثلثين 62.2 متر مربعا للذين يعيشون في بيوت شعبية.

أما من ناحية عدد الغرف فبلغ متوسط عدد الغرف في الفيلا 12.3 غرفة تقريباً، وانخفض إلى الثلثين 8.1 غرفة في دور في فيلا، وإلى أقل من النصف خمس غرف في الشقق، وإلى 5.4 غرفة في البيوت الشعبية.

وأكدت الدراسة أن هناك مبالغة في جميع أنواع المساكن من حيث عدد الغرف الخاصة بالاستقبال وغرف طعام الضيوف من الرجال والنساء، فكان متوسط نسبة هذه الغرف لمجموع غرف المنزل ما يقارب 36 في المائة في الفلل، ووصلت هذه النسبة إلى 44 في المائة في دور في فيلا. بينما تدنى عدد الغرف الخاصة في المعيشة فانخفضت نسبتها إلى 14في المائة في البيوت الشعبية، وتدنت إلى 10 في المائة في الشقق.

وبالنسبة لمساحة الأراضي أفادت الدراسة أن هناك تفاوتا كبيرا بين الأراضي المقام عليها فلل وتلك المقام عليها بيوت شعبية. حيث بلغ متوسط مساحة الأراضي المقام عليها فلل 794مترا مربعا. أما متوسط مساحة الأرضي المقام عليها بيوت شعبية بلغت ربع مساحة أراضي الفيلل تقريباً. حيث كان متوسطها 216متر مربعا.

كما كشفت الدراسة عن أن ما يقرب 47.9 في المائة من المساكن في السعودية هي من الشقق، بينما تشكل الفلل 36.2 في المائة منها، و6.1 في المائة عبارة عن دور في فيلا، و9.8 في المائة بيوت شعبية وأرجعت ذلك إلى وجود ارتباط واضح بين حجم الأسرة ونوع المسكن فكلما كبر حجم الأسرة ازداد الإقبال على السكن في فيلا، حيث وجد أن 16.6في المائة فقط من الأسر التي تتكون من أقل من خمسة أشخاص تسكن في فلل. بينما بلغ 28.5 في المائة من الأسر التي تتكون من خمسة إلى سبعة أشخاص، و64.9 في المائة من الأسر التي تتكون من ثماني أشخاص أو أكثر تسكن في فلل. والعكس صحيح بالنسبة للسكن في شقق، فكلما صغر حجم الأسرة يزيد الإقبال على السكن في شقق. وأفادت البيانات أن 66.3 في المائة من الأسر التي يقل عدد أفرادها عن خمسة أشخاص تسكن الشقق، بينما 53.6 في المائة من تلك التي تتكون من خمسة إلى سبعة أشخاص و23.4 في المائة من الأسر التي تتكون من ثماني أشخاص أو أكثر تسكن في شقق.

وبخصوص مادة البناء أفادت نتائج الدراسة أن الخرسانة المسلحة هي وسيلة البناء الرئيسة، حيث شكلت المباني المشيدة من الخرسانة المسلحة 88.8 في المائة، بينما المباني المشيدة من الطوب 8.7 في المائة، أما الحجر فقد استخدم في بناء 1.5 في المائة، والطين في 1.1 في المائة فقط من المباني.

وأوصت الدراسة بتشجيع بناء البيوت المتلاصقة (Attached Houses) حيث توفر الخصوصية والاستقلالية وفي نفس الوقت لها مزاياها الاقتصادية من ناحية الإنشاء والصيانة والحفاظ على الطاقة. وحل مشكلة غلاء الأراضي من خلال تطوير سياسات ووضع ضوابط فاعلة للمنح الحكومية تقضي على قوائم الانتظار الحالية وتواكب الطلب المتزايد على الأراضي.

وإضافة إلى ذلك أوصت الدراسة بضرورة توفير المرافق العامة من رصف الطرق، الكهرباء، الماء، الهاتف، الصرف الصحي، وإنارة الشوارع، وكذلك الخدمات الاجتماعية الأساسية، مثل المساجد، المدارس، والحدائق العامة.وإعادة النظر في أنظمة البلدية المتعلقة بتقسيمات قطع الأراضي والعمل على تقليل مساحة القطع لتقليل تكلفة بناء المساكن لتكون في متناول أكبر عدد من السكان وتوفير غرفة نوم واحدة لكل فردين من الأسرة وأن يكون إجمالي عدد الغرف لا يزيد على عدد أفراد الأسرة لتفادي المبالغة في عدد الغرفة وخفض تكلفة بناء المساكن، وذلك من خلال برامج توعية تتبناها وسائل الإعلام المختلفة. وإيجاد برامج توعية تهدف إلى الاقتصاد في عدد الغرف وحسن استخدام الحيز المكاني في المنزل.وتشجيع القطاع الخاص للمشاركة في بناء المساكن من خلال تكوين شركات عقارية مساهمة متخصصة في الاستثمار في بناء المساكن وبيعها بالتقسيط على السكان.

زكاة المساهمات العقارية

"زكاة المساهمات العقارية

يوسف الفراج

قبل الحديث عن المساهمات العقارية لا بد من التذكير بأحكام زكاة العقار بصورة عامة والتي سبقت الإشارة إليها في المقال السابق , فأما أصل العقار أو «رقبته» كما يعبر الفقهاء فلا زكاة فيه إلا إذا كان معروضاً للتجارة, وتسري عليه أحكام عروض التجارة من حيث حولان الحول «السنة», وضمه إلى أمواله الأخرى, ونصاب الزكاة فيه, والواجب فيه - وهو ربع العشر– «اثنان ونصف في المائة» ويقدر العقار بقيمته السوقية لا الشرائية, وبداية الحول من تاريخ عرضه للتجارة, سواء لدى المكاتب العقارية أو أن يكون من قبل مالكه, فإذا كانت النية مترددة فلا زكاة فيه حتى يعقد النية.

أما إن كان العقار مؤجراً أو محلاً تجارياً ونحو ذلك فالزكاة في غلته فقط, فيضمها إلى ماله ويزكيها زكاة العروض, وإذا كان العقار مزروعاً فتجب فيه زكاة الزروع والثمار, وأما إذا لم يكن من الأصناف السابقة فلا زكاة فيه كالدور المسكونة والاستراحات والأراضي التي لم تعد للبيع وما شابه ذلك.

و»المساهمات العقارية» كما هو معلوم من التجارات التي مادتها العقار بيعاً وشراءً وتطويراً وتأجيراً ونحو ذلك من الأعمال المتعلقة بها, وتُكيّف فقهاً على أنها «شركة مضاربة», وعلى هذا فإنها تزكى كما تُزكى الشركات, فإذا كان من يدير المساهمة يزكيها فلا زكاة على المساهمين لأنه وكيلٌ عنهم في إخراج الزكاة, وأما إذا لم يزكها فيلزم المساهمين الزكاة كلاً حسب حصته, وتزكى زكاة عروض التجارة.

وبخصوص المساهمات المتعثرة بسبب مدير المساهمة لتلاعبه بالأموال – مثلاً -, وعدم تسليم المساهمين حقوقهم, أو لو كان صادقا ولكن رفض تسليمهم حقوقهم بسبب ترقبه ارتفاع السوق, فلا زكاة على المساهمين حينئذٍ, وهذه الصورة شبيهة بما قرره بعض العلماء وعليه الفتوى من أنه لا زكاة على من كان له دين على معسر أو مليء مماطل أو جاحد, ووجه ذلك أن المُلك غير كامل هنا والمال ليس بيد صاحبه فلم تكتمل شروط وجوب الزكاة, ويرى بعض العلماء أنه يزكيه لسنة واحدة إذا قبضه.

وإذا كانت المساهمة موقفة من قبل طرف ثالث كالجهات الحكومية المختصة, فهذه – والله أعلم – انقطع حولها لأنها لم تعد عروض تجارة وليس هناك ما يوجب الزكاة فيها ,- كما إذا قطع مالك العقار نيته ببيع العقار -, ولابد من تبيّن الأمر: فإما أن تسلم المبالغ لأصحابها فيستقبلوا بها حولاً جديداً, أو تكمل المساهمة فتجب الزكاة بشروطها, أو يتعذر تسليم المبالغ لأصحابها فلا زكاة إذاً.

وفي هذا الإطار لا بد من التنبيه إلى أن البعض قد يظن أن الخسارة في التجارة - سواء كانت عقارا أو أسهما أو غيرها- : مسوغ لعدم إخراج الزكاة فيما بقي من المال وهذا تصور خاطئ, فالزكاة تجب فيما بقي من المال إذا كان نصابا واكتملت شروط الزكاة الأخرى ولو كانت التجارة خاسرة."

زكاة العقار

"زكاة العقار

يوسف الفراج

يضطر الكاتب أحيانا إلى إعادة نشر بعض المقالات, التي سبق أن نشرها نظرا لطبيعة المناسبة ومنها هذه المقالة, فقد اعتاد الكثير إخراج زكاة أموالهم في هذا الشهر المبارك، التماساً للأوقات الفاضلة وضبطاً لوقت إخراجها، وأشير في هذا المقال لبعض أحكام زكاة العقار، والزكاة حق واجب عند توافر شروطها وهي تطهير وتزكية للمال يقول الله تعالى: «خذ من أموالهم صدقة تطهرهم وتزكيهم بها»، ويقول سبحانه : «وفي أموالهم حق للسائل والمحروم»، و في حديث سمرة بن جندب قال: «أمرنا رسول الله - صلى الله عليه وسلم - أن نخُرج الصدقة ممّا نعدّه للبيع» أخرجه أبو داود.

الزكاة تجب في نوعين من العقار، الأول: ما تجب الزكاة في أصله، وهو العقار المعدّ للبيع بنية جازمة، فتجب فيه الزكاة بعد مضي سنة من تاريخ نية مالكه بيعه، ولا يلزم أن يكون معروضاً في مكتب عقاري، بل تكفي مجرد نية البيع، ويعتبر العقار هنا من عروض التجارة، فُيقوّم (يثمن) وقت أداء الزكاة بسعر السوق، فإذا بلغ نصاباً أخرج مالكه ربع العشر من القيمة لأهل الزكاة.

والنوع الثاني: ما تجب الزكاة في غلته دون أصله، وهذا يشمل: الأراضي الزراعية، وتجب الزكاة في الخارج منها إذا بلغ نصاباً، وشروط ومقدار الزكاة فيها مفصلان في كتب الفقهاء، وكذلك : العقار المعدّ للإيجار، وتجب الزكاة في الأجرة إذا بلغت نصاباً، ولا تجب في أصل العقار، ويتم احتساب الزكاة بالطريقة نفسها المذكورة في النوع الأول، وذلك بعد مضي الحول،

وما كان خارجاً من هذين النوعين فلا زكاة فيه من العقارات، ومن ذلك: العقار المعدّ للانتفاع، كأرض، أو دار للسكن، أو استراحة ونحو ذلك، والعقار الموقوف على جهات بر عامة كالفقراء، والعقار المعدّ لتشغيل مصنع مثلاً، فإن كان المشغل هو صاحب العقار فلا زكاة عليه، أما إن أجره فتجب الزكاة في أجرته ــ غلته ــ كما سبق، وكذلك لا زكاة في العقار الذي تردد فيه المالك، هل يبيعه أم لا, ولا زكاة في العقار في حالة ما إذا كان هناك مانع قهري يمنع مالكه من التصرف فيه كغصب له، أو دعوى فيه، لأن الملك في هذه الصورة غير تام.

وهناك تفاصيل في الشروط والموانع محلها كتب الفقهاء، واستندت فيما ذكرته في هذه المقالة إلى كتاب: «فتوى جامعة في زكاة العقار» للدكتور بكر أبو زيد – رحمه الله - عضو هيئة كبار العلماء في المملكة.

ولا يخفى أن هناك تفاوتا في الفتاوى في بعض المسائل الفقهية المتعلقة بالزكاة بعامة، وزكاة العقار بصفة خاصة، وسبب ذلك: التفاوت والاختلاف في تصور المسألة، ومن ثم تنزيل الحكم عليها، ومن المناسب أن تصدر الجهة المختصة بالفتوى قرارا جامعا يبين ما تجب فيه الزكاة وما لا تجب. تقبل الله منا ومنكم الصيام والقيام والزكاة، وكل عام وأنتم بخير."